5.600 Wohnungen sollen in Hamburg 2016 im Rahmen des Expressbauprogramms für Flüchtlinge entstehen – zusätzlich zu den über 6.000 konventionell geplanten Wohnungen. Die Wohnungswirtschaft kritisiert mangelnde Integrationsmöglichkeiten in den geplanten Großwohnsiedlungen durch Ballung von Flüchtlingen, fehlende Bürgerbeteiligung sowie Risiken für die Investoren durch fehlendes Baurecht.
„Wir werden die neuen Sanierungsgebiete und die sozialen Brennpunkte von morgen bauen“, kommentiert der Projektentwickler Peter Jorzick, hamburg team, das Sonderwohnungsprogramm des Hamburger Senats. „Wir erleben, dass die Politik anfällig ist für Fehler, die sie schon vor Jahrzehnten gemacht hat. Und wir werden sehen, dass dort etwas entsteht, dass keiner von den Gutmenschen, die das heute fordern, am Ende des Tages will.“
5.600 Wohnungen an 12 Standorten
Die Kritik bezieht sich auf die 5.600 Wohnungen, die an 12 Standorten in allen Hamburger Bezirken noch 2016 geplant, gebaut und von über 20.000 Flüchtlingen bezogen werden sollen. Eigentlich waren die sieben Bezirke im Oktober 2015 aufgefordert worden, je einen Standort von 8 ha Größe für 800 Wohneinheiten zu identifizieren, doch das war nicht in allen Bezirken en gros leistbar.
„Unser Ziel war, nicht in Provisorien zu denken, sondern in Wohnungen für die nächsten 50 bis 80 Jahre“, erläutert Ole Jochumsen, Koordinator Wohnungsbau für Flüchtlinge in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), das Nachhaltigkeitsverständnis hinter dem Expressbauprogramm.
Alle Flächen ohne Ausschreibung vergeben
„Das aktuelle Wachstum entspricht dem der Nachkriegszeit in den 1950er und 1960er Jahren. Konversion und Verdichtung sind daher nicht mehr ausreichend“, illustrierte der BSW-Experte die Abweichung vom noch 2014 verabschiedeten Stadtentwicklungskonzept im Rahmen einer Veranstaltung des BFW Nord zum Flüchtlingswohnen. „Wir nutzen grüne Wiesen und Gewerbeflächen. Es wird insgesamt dichter und höher gebaut.“ Auch laufende B-Pläne würden geprüft, ob sie nachverdichtet werden könnten.
Für das Sonderbauprogramm habe man Investoren gewonnen, „die langfristig investieren wollen. Alle Flächen wurden inzwischen vergeben.“ Nicht alle Investoren wollen jedoch öffentlich geförderte Wohnungen bauen. Hans-Werner Maas, Maas Raffay, zum Beispiel plant, in einem Gewerbegebiet an der Osterfeldstraße in Eppendorf 480 frei finanzierte Mietwohnungen zu bauen – auf eigenem Grundstück.
Die überwiegend städtischen Flächen wurden nur für den Bau von Sozialwohnungen vergeben – ohne Ausschreibung, die aufgrund des zeitlichen Drucks nicht möglich gewesen sei, so Jochumsen.
Plädoyer für den Drittelmix
Leider sei dem Zeitdruck auch die Einbindung der Wohnungswirtschaft zum Opfer gefallen, wie Dr. Verena Herfort, Geschäftsführerin des BFW Nord, bei einer Anhörung des Stadtentwicklungsausschusses zu den geplanten Großsiedlungen anmerkte. „Wir haben doch mit unseren bisherigen Bündnissen – Bündnis für das Wohnen und Bündnis für die Quartiere – gute Erfahrungen mit dem kooperativen Planungsprozess gemacht.“
Aus Sicht der Wohnungswirtschaft gebe es in diesem Sonderbauprogramm eine Reihe bedeutsamer Risiken. Es sei zwar zu „begrüßen, dass der Senat jetzt im Sinne der Stadterweiterung Flächen ausweist, die bislang nie für Wohnungsbau angedacht waren. Es ist richtig, angesichts des enormen Zustroms in unsere Stadt nicht nur über innerstädtische Nachverdichtung nachzudenken, sondern auch in die Breite zu planen.“
Aber separate Wohnquartiere für „bis zu 4.000 Flüchtlinge in enger Belegung halten wir für kritisch“, betonte Herfort. „Im Sinne der Integration und auch im Hinblick auf eine erfolgreiche Quartiersentwicklung an diesen neuen Standorten halten wir es für unabdingbar, diese Quartiere von vornherein zu mischen.“
Jorzick wird noch deutlicher: „Ich habe unlängst vor Studenten der HafenCity-Universität ein Plädoyer für den Drittelmix gehalten, weil ich davon überzeugt bin, dass dies richtige Weg ist und die Politik – bitte schön – davon nicht abweichen soll.“
Matthias Klupp, Analyse & Konzepte, verweist auf Studien, die nahelegten, dass die Konzentration von „mehr als 40% einer Ethnie im Quartier die Gefahr von Parallelgesellschaften befördert“.
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„Wir sind ausdrücklich nicht im Baurecht unterwegs“
„Wir sind fast überall auf Flächen, die kein Planrecht haben“, verweist Jochumsen auf die Beschränkungen für die nach dem im September ergänzten § 246 BauGB entstehenden Flüchtlingssiedlungen. „Das hat Auswirkungen auf die Belegungsmöglichkeiten.“
Die so errichteten Wohnungen werden für 15 Jahre von der städtischen fördern & wohnen (f&w) angemietet. „Nach zwei bis fünf Jahren soll mit der Beimischung begonnen werden“, so der BSW-Koordinator. Dann nämlich, wenn die Quartiere durch das nachgeholte Baurecht auch mit anderen Mietinteressenten belegt werden dürfen – „sofern die Siedlungen das nötige Baurecht im Nachgang überhaupt erhalten“, so Herfort zu einem weiteren Risiko, etwa durch die Abfrage der Träger öffentlicher Belange im Rahmen des B-Planverfahrens.
„Im Worst Case wäre die FHH gefragt, die Bestände zu übernehmen“, erklärt Jochumsen dazu. Auch werde die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft verlängert, wenn es keine Baugenehmigung gebe.
Auch Typengenehmigungen werfen Fragen auf
Doch der Wohnungskoordinator zeigt sich zuversichtlich, dass es die Genehmigungen geben werde. Die Saga GWG, die an rund 50% der Projekte beteiligt sei, sowie die Projektentwickler „greifen auf Pläne von Gebäuden zurück, die 2013 oder 2014 bereits genehmigt sowie gebaut wurden – und den Segen des Oberbaudirektors haben“.
Noch zu klären seien Fragen des Urheberrechts, der Vergütung der Architekten und die Aktualisierung der Entwürfe nach der EnEV 2016. „Ja, die EnEV ist ein wunder Punkt“, räumt Jochumsen ein. „Die Haltung der Umweltbehörde ist klar. Keine Substandards!“
Damit kommen auch Konzepte, wie das von Dieter Becken, nicht zum Tragen, die rasch Übergangswohnungen aus Stahlbeton, aber mit abgespeckter Ausstattung, errichten wollten, die nach Nutzung durch die Flüchtlinge auf das Niveau des sozialen Wohnungsbaus nachgerüstet werden sollten.
Bürgerbeteiligung für die Integration wichtig
Welchen Weg die Wohnungswirtschaft in Hamburg in den vergangenen Jahren gegangen ist, zeigt die Forderung nach einer Bürgerbeteiligung durch den BFW Nord. „Wir halten es für zwingend notwendig, die Bürger frühzeitig mitzunehmen“, betont Herfort, „um nicht erst Fronten aufzubauen, die einer Integration entgegenstehen könnten.“
Jochumsen verweist auf Bürgerinformationsveranstaltungen. „Wir nehmen positiv wahr, dass – nach der ersten Phase mit aufgebrachten Bürgern – die Konstruktiven kommen, die zwar Sorgen haben, aber mitarbeiten wollen und ihre Ortskenntnis einbringen.“
Kapazitäten fehlen
Während der BSW-Koordinator die Umsetzung des Programms in 2016 nicht in Frage stellte, verwies die BFW-Nord-Geschäftsführerin auf die fehlenden Ressourcen. „Die Kapazitäten seitens der Verwaltung aber auch bei der Bauwirtschaft sind schon für das normale Wohnungsbauprogramm quasi ausgereizt. Wir können froh sein, wenn wir alle Projekte in 2016 starten können.“
Wenig begeistert wurde Jochumsens Hinweis in der BFW-Runde aufgenommen, „dass die Bezirke angewiesen sind, die Sonderprojekte bei der Bearbeitung vorzuziehen“. Auch hätten sich die beauftragten Investoren „frühzeitig Kontingente bei der Bauwirtschaft gesichert – mit dem Nachteil, dass das Handwerk diese Unternehmen vorziehen wird“. Auf die Frage aus der Runde, ob es Entschädigung für die Projektentwickler gebe, deren Projekte nun zurückgestellt würden, wurde auf die Anstrengungen verwiesen, mehr Mitarbeiter einzustellen.
Allerdings stellte der BSW-Planer eine Verlängerung des Sonderprogramms in Aussicht – mit Chancen für die Investoren, die bis dato nicht zum Zuge gekommen sind. „Wenn es sich als sinnvoll erweist, spricht nichts gegen eine Fortsetzung. Aber auch beim normalen Wohnungsbau dürfen die Anstrengungen nicht nachlassen – auch um eine Neiddebatte zu verhindern.“
