Nachlassende Zuwanderung bei gleichzeitig wachsendem Wohnungsangebot wird die Neuvertragsmieten und Preise in Hamburg in den nächsten Jahren zunächst stagnieren und dann sinken lassen. Harald Simons vom Institut empirica erwartet für Berlin „sicherlich“ und für Hamburg „möglicherweise einen Trendbruch bei den geforderten Kaufpreisen“.
„Derzeit diskutiert die Branche vor allem einen möglichen Wiederanstieg der Zinsen als auslösendes Signal für einen Rückgang der geforderten Kaufpreise“, mahnt Harald Simons, Vorstand des Forschungsinstituts empirica, beim Immobilienkongress Quo Vadis Mitte Februar in Berlin. „Sie übersieht dabei, dass auch vom Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage nach Wohnungen ein solches Signal ausgehen kann.“
Marktentwicklung rutscht aus dem Blick der Akteure
Nicht ganz ohne Sarkasmus verweist Simons darauf, dass „immer weniger über die Marktfähigkeit von Projekten und stattdessen immer mehr über eher technische Probleme, wie Geschwindigkeit der Genehmigungsprozesse, neue Auflagen und kostengünstige Lösungen für ebendiese und dergleichen diskutiert wird. Auch auf Seiten der Politik ist Tonnage-Denken eingekehrt – Hauptsache viel und schnell.“
In dem Bemühen, die „Wohnungsbaumaschine“ zu optimieren, sei der Blick auf die veränderten Rahmenbedingungen abhanden gekommen. Aber in Berlin, München und „eventuell auch in Hamburg hat sich die Struktur der Zuwanderung deutlich verändert“. So illustriert die Statistik für diese drei Städte eine deutlich reduzierte Zuwanderung aus Deutschland (ohne Umland). Das „eventuell“ für Hamburg gründet auf einem Zuwachs eben dieser Zuwanderung im Jahr 2015. Die Zahlen für 2016 liegen noch nicht vor, so dass abgewartet werden muss, ob es sich um einen Einmaleffekt handelt.
Zieht der Schwarm an Hamburg vorbei?
Zunächst diese drei Städte hätten an Attraktivität als Schwarmstädte für junge Menschen eingebüßt, so der Volkswirtschaftsprofessor. In einer laufenden Studie für die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) werde deutlich, dass „der Schwarm nunmehr an einigen Städten vorbeizieht und sich an anderen Orten niederlässt“. Dabei könnten die hohen Lebenshaltungskosten und hier vor allem die gestiegenen Wohnkosten eine wichtige Rolle spielen – „zu voll, zu teuer“.
Das anhaltende Einwohnerwachstum der Metropolen hat sich in den letzten Jahren aus der Zuwanderung aus dem Ausland gespeist. 2,9 Mio. Menschen kamen im Saldo 2010 bis 2015 nach Deutschland. Aus den südlichen EU-Ländern waren es jährlich 100.000 Menschen, aus den osteuropäischen Staaten zuletzt 200.000. Schließlich die Flüchtlinge, von denen 2015 rund 650.000 in den Melderegistern notiert wurden.
Auslandszuwanderung ebbt ab
Doch sowohl die Flüchtlingswelle wie auch die Zuwanderung aus Südeuropa haben ihren Zenit überschritten. Zudem weist der Professor auf den „Echo-Effekt“ hin: eine – kleinere – Abwanderungswelle, die bisher noch auf jede Zuwanderungswelle gefolgt sei.
„In jedem Fall aber kann nicht damit gerechnet werden, dass die Netto-Zuwanderung auf einem ähnlich hohen Niveau verharrt, wie zuletzt. Verstärkt wird dies zudem durch die zunehmende Suburbanisierung, die nicht so schnell zurückgehen wird, wie die Auslandszuwanderung.“ Simons erwartet, dass es in Berlin, München und Hamburg zu „einem deutlichen Einbruch beim Wachstum der Wohnungsnachfrage“ kommt.
Wohnungsbaumaschine läuft an
Zeitlich versetzt zur Zuwanderung in die Metropolen läuft die „Wohnungsbaumaschine“ jetzt erst richtig an. So hat sich in Hamburg die Zahl der Wohnungsfertigstellungen zwischen 2009/2010 (Mittelwert) und 2014/2015 um fast 120% erhöht, in Berlin in ähnlichem Umfang. Während Berlin allerdings erst mit diesem Zuwachs den deutschen Mittelwert von drei neuen Wohneinheiten je 1.000 Einwohner erreicht, liegt Hamburg bereits 50% darüber.
Während die Zahl der Baugenehmigungen in Hamburg um 125% kletterte, erhöhte sie sich in Berlin um 250%. Und nicht nur in diesen beiden Metropolen wurden 2016 noch einmal deutlich höhere Zahlen erreicht. Das stärkere Wachstum der Baugenehmigungen hat auch in Hamburg den Bauüberhang (Wohnungen zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung) auf über zwei Jahresproduktionen wachsen lassen.
Investitionskrise führt zu stagnierenden Mieten
Zwar ist die Zahl der Haushalte 2010 bis 2015 in Hamburg um fast 60.000 gewachsen – und damit fast doppelt so stark, wie die Zahl der fertiggestellten Wohnungen (32.944) – , doch der Wohnungsmarktforscher negiert, dass die Entwickler und Investoren über die aufgestaute Nachfrage den kalkulierten Mietzuwachs realisieren können. Wer darauf angesichts des deutlich steigenden Wohnungsangebots hoffe, „hat implizit bereits sinkende oder zumindest stagnierende Mieten akzeptiert“.
Selbst wenn der Bauüberhang angesichts der ausbleibenden Zuwanderung nicht realisiert werde, weil sich die Renditehoffnungen der Investoren nicht erfüllen, ist dies, so Simons, „ein Merkmal einer Investitionskrise“, die dazu führt, dass die Neuvertragsmieten zumindest stagnieren. empirica notierte im vergangenen Jahr für Hamburg eine abflachende Kurve beim Anstieg der Mieten (gut 2%) und der Kaufpreise für Eigentumswohnungen (7%).
Nettoanfangsrendite von 2,5% setzt auf steigende Mieten – die ausbleiben
Stagnierende Mieten passen jedoch nicht zu den heute gezahlten Kaufpreisen. Nach Zahlen von empirica sind die Nominalmieten in Hamburg 2010 bis 2015 um 10% gestiegen – der niedrigste Wert im Metropolenvergleich. Die nominalen Kaufpreise für Eigentumswohnungen jedoch um 69%. Steigt der Kaufpreis deutlich stärker, als die Miete, sinkt die Rendite. Für Hamburg liegt die Bruttoanfangsrendite nach dieser Berechnung heute bei etwa 2,5% – zu niedrig, insbesondere, da die Investoren nicht von einem Wiederanstieg des Zinsniveaus überrascht werden dürften“. Der empirica-Vorstand geht daher davon aus, dass die Investoren zumindest in Berlin und München (Nettoanfangsrendite: 2%) einen weiteren signifikanten Anstieg des allgemeinen Mietniveaus eingepreist haben. „Kommt dieser nicht, erfüllen sich die Renditeerwartungen nicht und die Kaufpreise sinken.“
