Gesetzesentwurf
Das neue Corona-Konjunkturpaket – Neuerungen für Immobilieneigentümer

Am 3. Juni hat unter Koalitionsausschuss ein Konjunkturpaket mit einem Volumen von 130 Milliarden € verabschiedet. Inzwischen liegt auch ein Gesetzentwurf der Bundesregierung vor. Die Verabschiedung des Gesetzes in einer Sondersitzung von Bundestag und Bundesrat ist für den 29. Juni 2020 geplant. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Folgenden stellen wir diejenigen Änderungen vor, die für Immobilien Eigentümer besonders relevant sind.

1. Senkung des Umsatzsteuersatzes

Die Umsatzsteuersätze werden befristet vom 1. Juli 2020 bis zum 31. Dezember 2020 („Senkungszeitraum“)von 19 auf 16 % und von 7 auf 5 % gesenkt. Für Ausgangsleistungen (Mieterträge) ist dies nur für Eigentümer relevant, die umsatzsteuerpflichtig vermieten. Bei Eingangsrechnungen (z.B. für Bau- und Handwerkerleistungen) ist die Situation eine andere. Hier werden alle Eingangsleistungen, die in den oben genannten Zeitraum fallen, nur mit 16 % versteuert. Hierbei kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Rechnungstellung an, sondern auf den der Ausführung der Leistung. Die Steuersenkung ist besonders für Vermieter interessant, die umsatzsteuerfrei vermieten. Wurde z.B. ein Mehrfamilienhaus seit Anfang 2019 gebaut und liegt die Abnahme des fertigen Werks im Senkungszeitraum, ist auf die Baumaßnahme insgesamt der Steuersatz von 16 % anzuwenden. Die Umsatzsteuer aus Anzahlungsrechnungen, die vor dem 1. Juli 2020 gestellt worden, wird in der Schlussrechnung auf 16 % geändert. Umgekehrt bedeutet dies aber auch, dass Anzahlungen im Senkungszeitraum für Baumaßnahmen mit Abnahme im Jahr 2021 nicht dem Steuersatz von 16 %, sondern dem von 19 % unterliegen. Bei Maßnahmen, die erst nach dem 31. Dezember 2020 ganz abgeschlossen sein werden, könnte die Möglichkeit bestehen, Teilleistungen zu definieren, die in den Senkungszeitraum fallen. Dies ist allerdings bei Bauleistungen nicht ganz unproblematisch. Die Leistungsteile müssen wirtschaftlich teilbar sein  und die Verträge müssen entsprechend gestaltet sein. Von Teilleistungen sind Anzahlungen zu unterscheiden, bei denen unabhängig von einer Abnahme eine vorläufige Vergütung gezahlt wird.

2. Erhöhung des steuerlichen Verlustrücktrags

Für die Jahre 2020 und 2021 wird der steuerliche Verlustrücktrag auf 5 Millionen € bzw. 10 Millionen € (bei Zusammenveranlagung) erweitert und ein Mechanismus eingeführt, mit dem der Verlustrücktrag für 2020 schon mit der Steuererklärung 2019 genutzt werden kann. Nach noch geltendem Recht ist der Verlustrücktrag auf 1 Million € bzw. 2 Millionen € (bei Zusammenveranlagung) beschränkt.

3. Degressive Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens

In den Jahren 2020 und 2021 gibt es für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die nach dem 31. Dezember 2019 angeschafft oder hergestellt worden, die Möglichkeit, sie schneller abzuschreiben. Der Abschreibungssatz beträgt das 2,5fache des Satzes bei linearer Abschreibung, höchstens aber 25 %.

4. Änderungen bei der Gewerbesteuer

bei der Gewerbesteuer wird der Freibetrag für Hinzurechnungen von 100.000 € auf 200.000 € angehoben. Außerdem wird der Ermäßigungsfaktor für die Anrechnung der Gewerbesteuer auf die persönliche Einkommensteuer von 3,8 auf 4 erhöht.

5. Verlängerte Reinvestitionsfrist bei der Veräußerung von Immobilien

Nach § 6b EStG können Steuerpflichtige, die eine Immobilie im steuerlichen Betriebsvermögen halten, den Gewinn aus der Veräußerung dieser Immobilie auf eine andere Immobilie übertragen und so die sofortige Versteuerung des Veräußerungsgewinns vermeiden. Hierzu ist allerdings erforderlich, dass die Immobilie, auf die der Gewinn übertragen wird, innerhalb einer Frist von vier Jahren angeschafft oder hergestellt wird (sechs Jahre bei rechtzeitigem Herstellungsbeginn). Die Fristen des § 6b EStG werden um ein Jahr verlängert, wenn die Reinvestitionsfrist vor dem 1. Januar 2021 endet. Das Bundesfinanzministerium kann durch Rechtsverordnung in bestimmten Fällen die Begünstigung auf den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2021 verlängern.

6. Optionsmodell für Personengesellschaften

Die Bundesregierung möchte Personenhandelsgesellschaften die Möglichkeit geben, zur Körperschaftsteuer zu optieren. D. h. dass z.B. eine Immobilien-GmbH & Co. KG den Antrag stellen kann, wie eine GmbH besteuert zu werden. Wenn sie die erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen nutzen kann, führt die Option zu einer Ertragsteuerbelastung von 15,825 %. Wenn sich die Option nur auf Ertragsteuern (ESt, KSt, GewST) bezieht, bleibt die günstige Behandlung der Personengesellschaft bei der Grunderwerbsteuer bestehen. Die Option zur Körperschaftsteuer könnte für Immobiliengesellschaften sehr interessant sein.

Es bleibt allerdings abzuwarten, was aus dieser Initiative wird. In den Gesetzentwurf ist sie nicht aufgenommen worden. Tatsächlich handelt es sich um ein Großprojekt, das in Einklang zu bringen ist mit der schon seit längerem geplanten Reform des Personengesellschaftsrechts im Zivilrecht.

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