Die Nachfrage nach Hamburger Gewerbeimmobilien ist ungebrochen – soweit es Bürogebäude betrifft. Einzelhandelsimmobilien werden weiter gerne gekauft, aber weniger gerne gemietet.
300.000 m2 Bürofläche wurden im ersten Halbjahr 2017 in Hamburg umgesetzt. Das ist ein Rekordergebnis. Beflügelt wird der Büroflächenmarkt durch ein überdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen 2017. Über 250.000 m2 werden in diesem Jahr an den Markt gehen. 2018 sind es nur noch etwa 150.000 m2.
Allein 55.000 m2 durch zwei Topabschlüsse
Mehr als ein Sechstel des Halbjahresergebnisses haben zudem allein die beiden größten Umsätze beigetragen. Die Zech Group vereinbarte mit Olympus den Bau der neuen Zentrale für Europa, den Nahen Osten und Afrika in der City Süd. 34.500 m2 des 48.500 m2 großen Olympus Campus am Heidenkampsweg wird der Technologiekonzern ab Ende 2020 selbst nutzen.
Für den zweitgrößten Umsatz sorgte die Universität Hamburg, die knapp 20.000 m2 in der City Nord mietete. Die Anmietung im Überseering 35 überbrückt die Sanierung des Philosophenturms auf dem Uni-Campus.
Leerstand unter 5%
Dass die City Süd zur Halbzeit 2017 der umsatzstärkste Teilmarkt ist, gründet zum einen etwa in der Anmietung von 15.000 m2 durch die Schulbehörde, steht aber auch für den Mangel an großen und kleinen Flächen in der City. Die Nachfrage nach modernen Flächen aus einer florierenden Wirtschaft wird aktuell und absehbar nicht gedeckt.
Der Leerstand unterschreitet erstmals seit 2002 die 5%-Marke. So steigt die Spitzenmiete auf über 26 Euro/m2 und die Unternehmen weichen zunehmend an den Cityrand oder citynahe Stadtteile aus – wie die City Süd. Für das Jahresende ist ein Umsatz von 550.000 m2 plus erwartbar.
Rendite steuert auf 3% zu
Büroflächen sind auch am Investmentmarkt begehrt wie nie. Allerdings ist das Angebot – besonders im Core-Segment – zunehmend limitiert. So sank der Investmentumsatz in den ersten sechs Monaten gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum über ein Drittel auf 1,4 Mrd. Euro. Auch hier ist die City besonders vom Angebotsmangel betroffen. Keiner der fünf größten Abschlüsse erfolgte in der City.
Der größte Verkauf war die Transaktion zum Radisson blu Hotel am Dammtorbahnhof. Das Family Office der norwegischen Wenaasgruppen überweist gut 200 Mio. Euro an Azure Hotels. Knapp im dreistelligen Bereich bewegt sich auch der Erlös für den neuerdings HafenCityGate genannten Bürokomplex Am Sandtorkai 74-77, den Patrizia von Orion Capital Managers erwarb.
Schweizer kaufen Kaisergalerie deutlich über Buchwert
170 Mio. Euro erlöste das Büro- und Geschäftshaus Kaisergalerie in den Große Bleichen – allerdings erst im August. Alstria Office Reit verkaufte den früheren Sitz des Ohnsorg-Theaters insbesondere mit Fokus auf die 80 m lange, edle Einkaufspassage an die schweizerische Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA) – 50 Mio. Euro über dem Buchwert. Die Rendite lag hier nur knapp über 3%. Das bezeichnet auch den Trend der Spitzenrendite im Büro- und Einzelhandelssegment insgesamt, die beide bei etwa 3,4% liegen.
Während Büroimmobilien hingegen auch in der Anmietung äußerst gefragt sind, schwächelt die Nachfrage durch Einzelhandelsnutzer und die Miete stagniert – bestenfalls.
Für das Jahresende kann ein Umsatz von 4 Mrd. Euro erwartet werden – und damit etwa 10% unter dem Niveau von 2016.
