Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 9. Mai 2017 entschieden, dass Kosten zur Beseitigung von Mieterschäden, die von einem Mieter mutwillig herbeigeführt worden sind, auch kurz nach Erwerb der Immobilie als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu qualifizieren sind. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Urteilsfall hatte die Klägerin eine vermietete Eigentumswohnung erworben, die im Zeitpunkt des Erwerbs in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand war. Wegen Mietrückständen kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Die Rückgabe der Eigentumswohnung erfolgte in einem von der Mieterin verursachten Zustand, der eingeschlagene Scheiben, zerstörten Bodenbelag, Schimmelbefall und Folgeschäden eines nicht gemeldeten Rohrbruchs zeigte.

Die Klägerin machte die Kosten zur Beseitigung der Schäden als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen geltend. Das Finanzamt versagte diesen Abzug mit der Begründung, dass es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handele. Grundsätzlich sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes entstehen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzustufen, sofern die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Bei den Aufwendungen kann es sich um sog. Schönheitsreparaturen und Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft handeln. Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln, die im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs bereits bestanden haben, für den Käufer jedoch nicht erkennbar waren, können ebenfalls dazu zählen. Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind in der Folge nur im Rahmen der jährlichen Abschreibungen zu berücksichtigen. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs liegen in dem vorliegenden Streitfall jedoch keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor, da die Schäden im Zeitpunkt des Erwerbs nachweislich nicht vorlagen.

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