Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat in seinem Urteil vom 12. Juli 2017 entschieden, dass eine Übertragung der nicht verbrauchten, auf mehrere Jahre verteilten Erhaltungsaufwendungen auf den Rechtsnachfolger nicht zulässig ist. Dies gilt vor allem in den Fällen, in denen ein Vorbehaltsnießbraucher die Erhaltungsaufwendungen wirtschaftlich trägt, vor Ablauf des Verteilungszeitraums verstirbt und der Grundstückseigentümer als Erbe eintritt. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Urteilsfall hatte der Kläger vermietete Immobilien von seiner Mutter unter Vorbehaltsnießbrauch erhalten. Die Mutter (Nießbraucherin) trug hohe Erhaltungsaufwendungen und verteilte diese über mehrere Jahre. Die Finanzierung der Erhaltungsaufwendungen erfolgte durch ein von der Mutter aufgenommenes Darlehen, welches mit einer Bürgschaft durch den Kläger und einer bei einem Vermietungsobjekt eingetragenen Grundschuld besichert wurde. Das Darlehen wurde von dem Kläger nach dem Tod seiner Mutter abgelöst. Vor Ablauf des Verteilungszeitraums verstarb die Mutter des Klägers. Der erbende Kläger setzte den Restbetrag der noch nicht verteilten Erhaltungsaufwendungen in seiner Einkommensteuererklärung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung beim Kläger ab.

Im Grundsatz können größere Erhaltungsaufwendungen für Gebäude gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn das Gebäude nicht zum Betriebsvermögen zählt und überwiegend zu Wohnzwecken dient. Bei der Veräußerung des Gebäudes, der Einbringung ins Betriebsvermögen oder Beendigung der Vermietungstätigkeit vor Ablauf des Zeitraums ist der verbleibende Erhaltungsaufwand im Veräußerungsjahr zu berücksichtigen.

Das Finanzgericht vertrat die Auffassung, dass die Übertragung der restlichen Erhaltungsaufwendungen auf den Rechtsnachfolger nicht möglich sei. Dies gelte vor allem, wenn der Vorbehaltsnießbraucher die Erhaltungsaufwendungen tätigt, auf mehrere Jahre gleichmäßig verteilt und der Grundstückseigentümer das betreffende Grundstück vor Ablauf des Zeitraums erbt.

Der Erblasser und nicht der Erbe habe den Aufwand getragen und beide seien hinsichtlich der Einkommensteuerveranlagung verschiedene Rechtssubjekte. Die nicht verbrauchten Erhaltungsaufwendungen seien im Veranlagungsjahr des Todes des Nießbrauchers vollständig beim Nießbraucher abzuziehen. Aus der Bürgschaft des Klägers und der eingetragenen Grundschuld an einem Vermietungsobjekt, welches zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentum des Klägers war, und der Begleichung des Darlehens durch den Kläger könne keine Übertragbarkeit der Erhaltungsaufwendungen geschlussfolgert werden. Die Revision wurde zugelassen.

Hinweis: Der Bundesfinanzhof hat im Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung die Entscheidung des Finanzgerichts bestätigt, so dass die Revision voraussichtlich nicht erfolgreich sein wird.

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