Am 07.12.2018 hat sich der V. Zivilsenat des BGH (V ZR 273/17) mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz zur Installation und Wartung von Rauchwarnmelder innehat, auch wenn einzelne Eigentümer der Gemeinschaft bereits Rauchwarnmelder in ihren Wohnungen installiert haben.

Bisher ist das Urteil noch nicht veröffentlicht; der Pressemitteilung ist allerdings zu entnehmen, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Um was ging es?

Es ging um Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Da in den nordrhein-westphälischen Landesvorschriften der Bauordnung (BauO NRW) die Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern geregelt ist, beschlossen die Wohnungseigentümer die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Kosten hierfür sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Da die Kläger ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, wollten diese von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Sie fochten daher den Beschluss an.

Wie wurde entschieden?

Sowohl das Amtsgericht Mettmann, als auch das Berufungsgericht Landgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab. Die Kläger legten also Berufung ein, sodass der BGH sich mit der Frage auseinanderzusetzen hatte. Nach der Pressemitteilung hat der BGH die Revision zurückgewiesen und zwar aus folgenden Erwägungen:

„Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.“

Die Begründung des BGH für die Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses ist relativ simpel: Er hält es für vernünftig, wenn die Gemeinschaft die Installation und Wartung in eine Hand legt, da dies der Sicherheit diene. Das Argument ist gut und richtig; denn in den Gemeinschaften, in denen sich einzelne Eigentümer nicht freiwillig für die Installation von Rauchwarnmeldern entscheiden, besteht für die anderen Bewohner immer die Gefahr, dass ein Brand in deren Wohnung nicht rechtzeitig bemerkt wird. Aus diesem Gesichtspunkt ist die Entscheidung nachvollziehbar. Ob die Entscheidung rechtsdogmatisch so richtig ist, steht allerdings auf einem anderen Blatt. Denn nach der BauO NRW sind letztlich die einzelnen Besitzer der Wohnung (also nicht unbedingt die Eigentümer selbst, sondern vielleicht die Mieter) verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen. Die Gemeinschaft hat mit diesen Besitzern allerdings kein vertragliches Verhältnis. Auf Hamburger Verhältnisse dürfte die Entscheidung allerdings ohne weiteres übertragbar sein, denn hier sind die Verhältnisse noch einfacher: Die Wohnung ist mit Rauchwarnmeldern auszustatten, § 45 Abs. 6 HBauO. Die feinsinne Unterscheidung nach Besitzern oder Eigentümern wird hier nicht gemacht.

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