Über den Jahreswechsel ist der Dissens zwischen der SPD, Dorothee Stapelfeldt und Horst Seehofer auf der einen Seite sowie Teilen der Wohnungswirtschaft und der CDU auf der anderen Seite über das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz nicht kleiner geworden. In der Kritik steht vor allem das geplante Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen, aber auch Baugebote, erweiterte Vorkaufsrechte oder sektorale B-Pläne.
Auch im Hamburger Bündnis für das Wohnen knirscht es bei der Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB), genannt Baulandmobilisierungsgesetz. Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) hat als stellvertretende Vorsitzende der Baulandkommission maßgeblich deren Empfehlungen vom Sommer 2019 mitgeprägt. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz werde das planungsrechtliche Instrumentarium der Städte und Gemeinden für die Schaffung der in Deutschland fehlenden 1,5 Mio. bezahlbaren Wohnungen geschärft, erklärt Stapelfeldt kurz vor Weihnachten. „Dieser umfangreiche Werkzeugkasten ist auch in Hamburg nötig für eine nachhaltige, sozial orientierte Stadtentwicklungs-, Wohnungs- und Bodenpolitik.“
Höher bauen soll erleichtert werden
Zu diesem Werkzeugkasten gehören auch Punkte, die von der Wohnungswirtschaft begrüßt werden – in angespannten Wohnungsmärkten etwa die Erleichterung von Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plans zugunsten des Wohnungsbaus oder Erleichterungen zur höheren Verdichtung durch höhere Bebauung.
Im Fokus der Kritik am Baulandmobilisierungsgesetz steht jedoch eine Maßnahme, die ursprünglich gar nicht auf die Empfehlungen der Baulandkommission zurückgeht, sondern auf den Wohngipfel zwischen Bund, Ländern und Kommunen im September 2018: das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Genehmigungsvorbehalt für Umwandlung in angespannten Märkten
Im Entwurf des Gesetzes zur BauGB-Novellierung, den die Bundesregierung am 4. November beschlossen hat, ist auch nicht von Verbot die Rede, sondern von einem Genehmigungsvorbehalt in angespannten Wohnungsmärkten. Wo es die gibt, sollen die Bundesländer entscheiden. Zudem ist diese Einschränkung bei der Umwandlung bis zum 31. Dezember 2025 befristet.
Bis Ende 2024 sollen sektorale B-Pläne möglich sein. Hierbei werden Kommunen ermächtigt, Nachverdichtungen zugunsten des Wohnungsbaus zu forcieren und die Baugenehmigungen unter den Vorbehalt der Schaffung von Sozialwohnungen stellen zu können.
Baugebot und erweiterte Vorkaufsrechte
Ein Instrumentarium gegen Bodenspekulation soll das Baugebot sein, mit dem Kommunen den Bau von Wohnungen auf brachliegenden oder unternutzten Grundstücken anordnen können. Ebenfalls die Spekulation begrenzen sollen erweitere Vorkaufsrechte der Städte.
„Nur im Zusammenspiel entfalten die Einzelpunkte eine spürbare Wirkung“, betont Stapelfeldt. „Alle diese Maßnahmen sind sachgerecht, mit Augenmaß entwickelt und allen Beteiligten gegenüber fair.“
Eigentumsquote in Deutschland sinkt
Da haben Teile der CDU im Bund und in Hamburg eine andere Wahrnehmung – gemeinsam mit dem BFW Nord. „Uns geht es sehr grundsätzlich darum, Eigentumsbildung zu fördern, nicht zu erschweren“, erklärte der CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak Anfang 2021 in einem Interview der Agentur PB3C zum Umwandlungsverbot. „Das Umwandlungsverbot macht aber genau das, weil sich dadurch das Angebot an Eigentumswohnungen weiter verringert. In der Folge steigen die Preise und noch weniger Menschen können sich ein Eigenheim leisten.“
Jüngst meldeten das Berliner Institut Empirica und LBS Research, dass die Wohneigentumsquote in Deutschland erstmals seit 1993 gesunken sei und Ende 2018 nur noch bei 42 % lag. „Ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen würde die Bildung von Wohneigentum in Deutschland noch weiter ausbremsen“, erwartet auch Sönke Struck, Vorstandsvorsitzender des BFW Nord. Außerdem können wir nicht erkennen, wie ein Umwandlungsverbot zur Mobilisierung von Bauland beitragen könnte. Insofern ist es in dem Gesetzesentwurf ohnehin fehl am Platz.“
Ob über das Gesetz, wie von der SPD geplant, am 27. Januar im Bundestag abgestimmt wird, ist angesichts der unsicheren Mehrheitsverhältnisse noch offen.
