Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) hat in einem Urteil vom 26. September 2017 entschieden, dass es sich bei Aufwendungen zur Sanierung einer Wohnung, die nach dem unerwarteten Tod eines langjährigen Mieters für eine Neuvermietung unabdingbar sind, um anschaffungsnahe Herstellungskosten handeln kann. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

Im Urteilsfall sanierten die Kläger ihre Eigentumswohnung, die sich nach dem unerwarteten Tod des langjährigen Mieters in einem unbewohnbaren und nicht vermietbaren Zustand befand. Die Sanierungsmaßnahmen erfolgten zwei Jahre nach dem Erwerb der Eigentumswohnung und wurden von den Klägern als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht, während das Finanzamt die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten einstufte.

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die binnen drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden und 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren und nur im Rahmen der Abschreibungen abziehbar.

Das Finanzgericht bestätigte die Entscheidung des Finanzamtes und lehnte die Berücksichtigung als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen ab. Ob die Aufwendungen für die Sanierung der Wohnung vorhersehbar gewesen seien oder nicht, sei nicht entscheidend, da es sich bei der Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten entsprechend des Gesetzestextes um eine Regelvermutung handele und die Aufwendungen, sofern sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und innerhalb von drei Jahren nach Erwerb anfallen, prioritär als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu beurteilen sind. Die Revision beim BFH wurde eingelegt.

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