Mit 7.920 Wohnungen wurden 2017 in Hamburg nur wenig mehr Wohneinheiten fertiggestellt, als im Jahr zuvor – und deutlich weniger, als 2015. Gleichzeitig wächst die Schere zwischen den Baugenehmigungen und der Fertigstellungen. Spekulation ist nach Ansicht von Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt aber nicht im Spiel.

„Im Bündnis für das Wohnen haben wir das Ziel von 10.000 Baugenehmigungen jährlich vereinbart“, betont Dorothee Stapelfeldt, „nicht 10.000 Fertigstellungen.“ Dieser Hinweis der Stadtentwicklungssenatorin ist nötig, denn nach 10.000 fertiggestellten Wohnungen jährlich sieht es in Hamburg aktuell nicht aus.

Bauüberhang verdreifacht

Mit dem Einstieg in die Wohnungsoffensive und Start des Bündnisses für das Wohnen ging es mit den Baugenehmigungen in Hamburg rasch aufwärts. Nach Statistik der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), der monatlich die Genehmigungszahlen der Bezirke zugesandt werden, hat sich die Zahl der Baugenehmigungen zwischen 2011 und 2017 auf über 13.400 verdoppelt. Mehr, als verdoppelt, haben sich auch die Werte für die Fertiggestellungen. 7.920 waren es nach Auswertung der Statistik Nord im vergangenen Jahr.
Den stärksten Anstieg beschreibt jedoch die Kurve, die den Bauüberhang illustriert – der Wohneinheiten, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind. 2011 waren es gut 8.000 Wohnungen. Ende 2017 weist die Statistik in dieser Rubrik knapp 25.000 Wohneinheiten aus. Über die Entwicklung des Bauüberhangs macht sich Stapelfeldt nach eigenen Angaben durchaus Gedanken und hat deshalb bei den Bezirken nachgefragt, ob es hier Anzeichen für eine zunehmende Spekulation mit baureifen Grundstücken gebe. Dafür gebe es „keinerlei Hinweise“. Stattdessen gibt es Hinweise, dass Kostensteigerungen für Material und Personal sowie Kapazitätsengpässe der Bauunternehmen zu Verzögerungen bei der Realisierung von Projekten führen.

Miete und Preise unterdurchschnittlich gestiegen

Stapelfeldt betont, „die aktuellen Fertigstellungszahlen sind eine gute Nachricht für Hamburgs Mieterinnen und Mieter“. Dass Hamburg im Metropolenvergleich relativ frühzeitig den Wohnungsbau forciert hat, zahlt sich bei den Wohnungskosten tatsächlich für Mieter und Käufer tatsächlich aus. Nach den von empirica gelieferten Zahlen des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen kletterte die Angebotsmiete in Hamburg 2017 um 4,1% – deutlich weniger, als in München (5,9%) oder Berlin (8,4%). Auch beim Erwerb von Eigentumswohnungen mussten Hamburger Käufer mit 5,8% Verteuerung einen geringeren Zuwachs hinnehmen, als in den beiden anderen Millionenstädten München (9%) und Berlin (14,8%).
Hält der Zuzug in die Hanse- und Hafenstadt jedoch in gleichem Maße an, wie in den letzten Jahren (plus 20.000 Einwohner p.a.), dann könnte sich die Situation am Markt wieder verschärfen. Denn bulwiengesa hat in seiner jüngst vorgestellten Projektentwicklerstudie festgestellt, dass das von Trader-Developern geplante in Hamburg Projektentwicklungsvolumen im Wohnungsbau in diesem Jahr um 25% hinter dem von 2016 liegt. Mit einem Rückgang beim Projektentwicklungsvolumen der zwischen 2015 und 2022 fertiggestellten, im Bau befindlichen und geplanten Wohnprojekte von 5,1% gegenüber dem Vorjahr weist Hamburg das stärkste Minus im Metropolenvergleich auf.

50% weniger Baugenehmigungen im ersten Quartal 2018

Gleichzeitig ist die Zahl der von Statistik Nord für die ersten fünf Monate 2018 addierten Baugenehmigungen um über 43% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017 zurückgegangen. Beim Geschosswohnungsbau fiel der Einbruch mit minus 45% noch klarer aus. Nicht ganz zu Unrecht weist Stapelfeldt jedoch auf die starken Schwankungen der Baugenehmigungen im Jahresverlauf hin. „Aus diesen Zahlen würde ich noch keine Prognose machen.“

Quellen: Statistik-Nord / BSW
* Statistik-Nord (Statistisches Landesamt)