Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern hat in einem Urteil vom 6. April 2016 entschieden, dass es nicht zu beanstanden ist, wenn das Finanzamt unter bestimmten Voraussetzungen bei einer objektiv nicht mehr vermietbaren Wohnung nach mehr als sechs Jahren Leerstand von einem Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht ausgeht.
Der Kläger hatte im Jahre 1993 eine Wohnung in einer Wohnungsanlage erworben und ist Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Seit dem Jahr 1999 steht diese Wohnung leer, obwohl der Kläger sich fortlaufend um eine Vermietung bemüht. Im Jahre 2011 stellte das Finanzamt bei einer Besichtigung der Wohnanlage fest, dass sich alle Wohnungen, bis auf eine bewohnte Wohnung, in einem völlig desolaten Zustand befinden. Die Wohnungen seien Baustellen bzw. Bauruinen, die weder bewohnt, noch in nächster Zeit vermietet werden können. Bereits im Jahr 1994 zeichnete sich ab, dass größere Instandsetzungsarbeiten anstehen würden. Diese konnten in den folgenden Jahren nicht vollständig umgesetzt werden, da die benötigten finanziellen Mittel nicht von allen Eigentümern erbracht wurden und die Sanierung wegen Betrugs unterbrochen werden musste. Außerdem traten noch weitere Erschwernisse ein, wie z. B. die Tatsache, dass nicht alle Eigentümer ausfindig gemacht werden konnten. Aufgrund dieser und weiterer Probleme blieben die Versuche des Klägers zur Durchführung notwendiger Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten erfolglos.
Das Finanzamt hatte im Jahr 2012 die vorläufigen Bescheide der Jahre 2006 bis 2009 geändert und, wie auch im erstmaligen Bescheid 2010, die Einkommensteuer ohne Berücksichtigung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung festgesetzt.
Die eingereichte Klage wurde vom Finanzgericht abgewiesen. Das Finanzgericht erklärte unter anderem, dass es sich bei der Wohnung des Klägers nicht mehr um ein „betriebsbereites“ Objekt handelt. Außerdem sei die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers aufgrund des langen Leerstandes und der zeitlich unüberschaubar gewordenen Sanierungsplanungen der Eigentümergemeinschaft spätestens in den Streitjahren entfallen.
Bei vermieteten Immobilien können im Falle einer Veräußerung Schuldzinsen als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden. Diese Möglichkeit wurde im zu klärenden Sachverhalt aufgrund des Wegfalls der Einkünfteerzielungsabsicht ebenfalls vom Finanzgericht verneint.
Da die außergewöhnlichen und unvorhergesehenen Umstände dieses Sachverhalts nicht vom Kläger verschuldet wurden, soll die Bedeutung von verschuldensunabhängigen Umständen im Revisionsverfahren geklärt werden.
Praxishinweis:
Bei längerem Leerstand sollten Vermieter dafür sorgen, dass sie den Fortgang von Sanierungen bzw. Renovierungen und ihre Vermietungsbemühungen hinreichend dokumentieren können.
von Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER
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