Unverzügliche Selbstnutzung: Steuerbefreiung für ein Familienheim im Fall der Renovierung

Kinder können eine von einem Elternteil bewohnte Immobilie steuerfrei erben, wenn sie – neben anderen Voraussetzungen – die Selbstnutzung „unverzüglich“ nach dem Erbfall aufnehmen. Der Bundesfinanzhof hat sich in einem Urteil vom 28. Mai mit der Frage befasst, was unverzüglich in der Praxis bedeutet. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Streitfall erbten der Kläger und sein Bruder ein Zweifamilienhaus von ihrem verstorbenen Vater. Bis zu seinem Tod wurde das Zweifamilienhaus von dem Vater allein bewohnt. Nach dem Testament sollte der Kläger Alleineigentümer dieses Hauses werden. Eineinhalb Jahre nach dem Ableben des Vaters wurde die Eintragung im Grundbuch vorgenommen. Angebote für die Renovierung hat der Kläger mehr als zwei Jahre nach dem Erbfall eingeholt. Im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Finanzgericht (2 Jahre und 8 Monate nach dem Erbanfall) war der Kläger noch immer nicht eingezogen.

Das Finanzamt lehnte in diesem Fall die Steuerbefreiung ab. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Der Kläger musste die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses innerhalb einer angemessenen Zeit fassen und tatsächlich umsetzen. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Auch wenn die Selbstnutzung erst nach Ablauf von mehr als sechs Monaten aufgenommen wird, kann eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Dann muss allerdings der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat und aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Solche Gründe können z.B. in einer Erbauseinandersetzung oder einem nicht erwarteten Renovierungsaufwand liegen. Je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erbfall und dem tatsächlichen Einzug in die Wohnung ist, umso höher sind die Anforderungen an die Darlegung des Erwerbers.

Die Erbschaftssteuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim kann für die Erben den Kinder zu einer sehr erheblichen steuerlichen Entlastung führen. Es ist aber zu beachten, dass Sie an strenge Voraussetzungen geknüpft ist; so fällt die Befreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Nur wenn die Selbstnutzung aus zwingenden Gründen (im Regelfall Tod oder Pflegebedürftigkeit) aufgegeben wird, ist dies für die Begünstigung nicht schädlich. Hinzu kommt, wie oben dargestellt, dass die Entscheidung für eine Selbstnutzung ziemlich schnell nach dem Erbfall gefällt und umgesetzt werden muss. Wer also die Steuerbefreiung für eine von seinen Eltern geerbte Wohnung nutzen möchte, sollte sich bei der Entscheidungsfindung und der Umsetzung beeilen und sich sicher sein, dass er die Wohnung noch lange bewohnen möchte.