Wohnungseigentümergemeinschaft: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – die Verfassung der WEG

Am Anfang einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft steht ein formaler Akt, der die WEG überhaupt erst zum Leben erweckt: Die Teilungserklärung. In der Praxis wird der Begriff der „Teilungserklärung“ meistens ungenau verwendet, denn ganz genau stehen am Anfang die Teilungserklärung im engeren Sinne und die Gemeinschaftsordnung. In der Regel (und auch vom BGH) wird einfach von „der Teilungserklärung“ gesprochen. Wenn es um die Regeln des Zusammenlebens innerhalb der Gemeinschaft und um die Verwaltung der WEG geht, steht aber nicht die Teilungserklärung im engeren Sinne im Vordergrund, sondern die Gemeinschaftsordnung. Hier, in dieser Gemeinschaftsordnung, ist im Einzelnen definiert, wer was in der Gemeinschaft darf, wer für was zuständig ist und wer wofür die Kosten zu tragen hat. – von RA Dr. Patrick Kühnemund, Dr. Hantke & Partner

Fehlt es an einer solchen Gemeinschaftsordnung, ist das kein „Drama“, denn dann gilt einfach das Gesetz. Das ist zwar unüblich, aber es gibt auch in Hamburg durchaus mittelgroße Gemeinschaften mit ca. 40 Einheiten, deren Gemeinschaftsordnung nur daraus besteht, auf die Geltung des Gesetzes zu verweisen. Klug ist das allerdings nicht, denn das Gesetz kann die Besonderheiten bestimmter Lagen oder Bauweisen natürlich nicht berücksichtigen.

So gesehen kann man die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung mit der Verfassung eines Landes vergleichen: Dort sind die in ihrem Kernbereich unabänderlichen Regeln des gemeinschaftlichen Zusammenlebens definiert. Und ändern lassen sich solche grundlegenden Regeln zunächst einmal nur dann, wenn sich alle einig sind. Denn letztlich schützen diese Regeln ja jedes Mitglied der Gemeinschaft. Allerdings gilt dieser Schutz nicht uneingeschränkt, denn es gibt teilweise in Teilungserklärungen und im Gesetz sog. Öffnungsklauseln. Das sind Vorschriften, die ausdrücklich zulassen, dass im Einzelfall oder generell mit bestimmten Mehrheiten von den Regelungen des Gesetzes oder der Teilungsklärung abgewichen werden kann.

Ein Beispiel für eine gesetzliche Öffnungsklausel ist z.B. § 16 Abs 3 WEG: Danach kann generell die Verteilung bestimmter Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Nach § 16 Abs. 4 WEG können im Einzelfall die Kosten einer Instandsetzung, einer Instandhaltung oder einer baulichen Veränderung nach dem Maßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmöglichkeit verteilt werden; hier reicht aber nicht die einfache Mehrheit, hier bedarf es einer sog. doppelt qualifizierten Mehrheit. Verbreitet sind z.B. auch Öffnungsklauseln in Teilungserklärungen, wonach bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit von 75% genehmigt werden können, auch wenn nicht alle beeinträchtigten Eigentümer zustimmen. Das sind jedoch alles Öffnungsklauseln, die nur ganz konkrete Bereiche betreffen. Die „Starrheit“ einer Gemeinschaftsordnung entspricht allerdings nicht so recht dem Zeitgeist, denn wer heute Eigentum kauft, will ja flexibel sein, er will „sein Eigentum haben“, und nicht für alle Ewigkeiten betonierte Verhältnisse vorfinden. Dem entsprechen relativ umfangreiche Öffnungsklauseln, die vermehrt in den letzten Jahren in Teilungserklärungen zu finden sind, und die relativ einfach formuliert sind: Danach kann die Teilungserklärung geändert werden, wenn 75% aller Miteigentumsanteile dieser Änderung zustimmen. Um es bildlich darzustellen: Wenn ¾ aller Miteigentumsanteile zustimmen, kann die Verfassung der WEG zumindest theoretisch von den Füßen auf den Kopf gestellt werden, und das sogar im Rahmen eines Beschlusses.

Der Bundesgerichtshof hatte sich in jüngster Zeit wieder einmal mit einer solchen Öffnungsklausel zu befassen (BGH, Urteil vom 12.4.2019, V ZR 112/18). In der dortigen WEG gab es eine Öffnungsklausel, wonach die Teilungserklärung mit 75% der Miteigentumsanteile geändert werden konnte. Und die Eigentümer beschlossen mit dieser Mehrheit, dass die Vermietung an Feriengäste unzulässig sein sollte. Theoretisch wäre das ja vielleicht von der Öffnungsklausel gedeckt gewesen. Denn in der Regel werden Beschlüsse, die im Rahmen einer solchen Öffnungsklausel die Gemeinschaftsordnung ändern, nur daraufhin geprüft, ob sie willkürlich sind (z.B. bei Änderung des Kostenverteilungsschlüssels). Allerdings hat der BGH eine weitere Schranke gezogen: Eine solche Öffnungsklausel erleichtert letztlich nur die formalen Hürden für eine Änderung der Teilungsklärung. Inhaltlich ist auch jeder Beschluss im Rahmen einer solchen Öffnungsklausel daraufhin zu überprüfen, ob er in den unentziehbaren Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift. Zu solchen unentziehbaren Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungseigentums. Und wenn die Teilungserklärung nichts anderes regelt, umfasst die Wohnungsnutzung auch die Vermietung an Feriengäste. Daher darf diese Zweckbestimmung auch im Rahmen einer Öffnungsklausel nicht gegen den Willen eines betroffenen Sondereigentümers geändert werden. Es gibt zwar formell eine Beschlusskompetenz, der Beschluss ist im Ergebnis aber unwirksam; ob er nur anfechtbar oder im Ergebnis nichtig ist, lässt der BGH in der Entscheidung offen.