Mit 8,66 Euro/m2 ist der Mittelwert des Mietenspiegels in Hamburg zwischen April 2017 und April 2019 um 2,6 % gestiegen. Damit bleibt der Anstieg des Mietenspiegels unter dem der Inflationsrate für diese Frist von 3,3 %. Anlass für die Wohnungswirtschaft, vor weiteren Regulationen des Wohnungsmarktes zu warnen.
Seit 2009 liegt der Anstieg beim Mittelwert des zweijährig erhobenen Hamburger Mietenspiegels bei jeweils über 5% – bis 2017. Im jüngst vorgestellten Mietenspiegel, der durch die Daten aus dem Zeitraum April 2017 bis April 2019 aktualisiert wurde, halbierte sich der Anstieg des Mittelwertes auf 2,6%. Damit bleibt der Zuwachs beim Mietenspiegel hinter dem der Verbraucherpreise zurück, die in dieser Zeit um 3,3% stiegen.
Hamburg stehe im Metropolenvergleich gut da
„Das ist eine gute Nachricht für alle Hamburger und Hamburgerinnen und im bundesweiten Städtevergleich ein sehr guter Wert“, erklärte Dorothee Stapelfeldt (SPD), Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, bei der Vorstellung des neuen Mietenspiegels.
Tatsächlich liegen die meisten anderen Metropolen sowohl beim Anstieg wie auch beim Mittelwert des Mietenspiegels deutlich vor Hamburg. In München gab es ein Plus von 4,1% auf 11,69 Euro/m2, in Stuttgart ging es mit 7,3% auf 9,60 Euro/m2 am stärksten aufwärts, in Frankfurt um 6,1% auf 9,36 Euro/m2. Zwar kletterte auch in Berlin der Mittelwert des Mietenspiegels um 5,2%, doch mit 6,72 Euro/m2 ist die Bundeshauptstadt trotz der Dynamik am Mietenmarkt weiterhin recht günstig.
Fluktuationsquote sinkt, Anteil der Mieten unter 6,60 Euro/m2 steigt
Die Werte entstehen durch die Auswertung der Mieterhöhungen sowie Neuvermietungen der letzten vier Jahre in Hamburg. Der Mietenspiegel betrifft 550.000 der insgesamt 956.000 Hamburger Wohneinheiten. Bei 31,7% der erhobenen Daten ging es um Neuvertragsmieten, bei den übrigen um Mieterhöhungen. Dass die Nachfrage weiterhin über dem Angebot liegt, illustriert die auf 8% gesunkene Fluktuationsquote, die zwischen 2015 und 2017 noch bei 11% lag.
70% der Mieten liegt nach dem neuen Mietenspiegel unter 8,50 Euro/m2, 56% unter 7,50 Euro/m2 und der Anteil der Mieten unter 6,60 Euro/m2 stieg sogar auf 23,9%.
Mieten von Vorkriegswohnungen steigen überdurchschnittlich
Die verhaltene Entwicklung der Mieten betrifft weniger ältere Wohnungen, denn sie liegen meist näher an den Zentren der Bezirke und Stadtteile. Mit bis zu 25% besonders stark gewachsen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 41 m2 der Jahrgänge 1918 bis 1948. Für 66 m2 bis 91 m2 große Gründerzeitwohnungen in normaler Lage gab es Mietzuwächse von 5,5%, für größere Wohnungen ab 91 m2 sogar von 8,7%.
Von bis 1918 entstandenen Wohnungen abgesehen, mussten jedoch in nahezu allen Altersklassen normaler Lagen Formate ab 91 m2 Abschläge hinnehmen. So schrumpften selbst die Mieten der jüngsten Jahrgänge 2011 bis 2018 für große Wohnungen ab 131 m2 – das teuerste Segment. Weist hier der Mietenspiegel 2017 noch 15,94 Euro/m2 aus, sind es nun 14,81 Euro/m2 – 7,1% weniger. Das kann auch daran liegen, dass der Wohnungsbau langsam an die Peripherie wandert, wo die Neubaumieten geringer sind.
Mietabschläge für die Wohnungen der 1970er bis 1990er Jahre
Unterdurchschnittlich oder negativ entwickelten sich auch die Mieten aller Größen der Altersklassen 1968 bis 1993 sowie der Baujahre 1994 bis 2010 in normalen Lagen. So gibt es die günstigsten Wohnungen in Hamburg in den Wohnquartieren der 1960er und 1970er Jahre – zu denen auch Großwohnsiedlungen zählen – bei den 66 m2 bis 91 m2 großen Wohnungen. Hier liegen die Mieten bei etwa 6,20 Euro/m2.
Stapelfeldt sieht in der moderaten Mietentwicklung das Ergebnis der „konsequenten Wohnungsbaupolitik seit 2011“ mit dem Bündnis für das Wohnen in Hamburg zwischen Senat, Wohnungswirtschaft und den Bezirken. 56.000 Wohnungen sind seit 2011 gebaut worden, über 95.000 genehmigt – einschließlich 2019.
Wohnungsverbände warnen vor Regulierung
Im politischen Wettbewerb vor der Bürgerschaftswahl Ende Februar preist Jörg Hamann, Sprecher für Stadtentwicklung der CDU-Bürgerschaftsfraktion, zwar die Wirkung des Wohnungsneubaus auf den Markt, führt jedoch die zurückgehenden Mieten der Wohnungen aus den 1970er bis 1990er Jahren vor allem auf Sozialwohnungen zurück, die aus der Bindung gefallen sind.
Die Wohnungsverbände sehen die Arbeit im Bündnis für das Wohnen bestätigt, warnen jedoch vor weiteren Regulierungen, um diese Erfolge nicht zu gefährden. „Die Stadt darf jetzt nicht den Fehler machen, immer mehr Regularien zu schaffen, weil die öffentliche Meinung dies fordert“, erklärte etwa Sönke Struck, Vorstandsvorsitzender des BFW Nord. „Es gibt keinen Grund zur Panikmache. In Berlin sehen wir, wohin das führt. Hier geht die Zahl der Baugenehmigungen zurück, weil Investoren durch immer radikalere Beschlüsse abgeschreckt werden.“
Weiter bezahlbare Wohnungen bauen
Auch Andreas Breitner, Direktor des VNW, sieht den Hamburger Wohnungsmarkt auf dem richtigen Weg. „Die Botschaft des Mietenspiegels kann deshalb nur lauten: Weiter so!“ Am Ziel, jährlich 10.000 Wohnungen zu bauen, müsse festgehalten werden. „Der Mietenspiegel erteilt allen Vorschlägen, den Bau bezahlbarer Wohnungen zu reduzieren, eine deutliche Absage.“
Breitner nimmt Bezug auf Thesen, etwa des ZIA-Präsidenten Andreas Mattner, der erklärt hatte, die Quersubventionierung der 30%-Quote sozialen Wohnungsbaus durch frei finanzierte Wohnungen, mache diese insbesondere für den Mittelstand unbezahlbar. Durch Neubau kämen deshalb vor allem günstige Sozialwohnungen sowie sehr teure frei finanzierte Wohnungen auf den Markt. Das Angebot für Otto Normalverdiener fehle.
