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Wohnungsmarktentwicklung:
Hamburg könnte Schwarmstadt bleiben

Harald Simons, empirica, hatte im Februar 2017 die Immobilienwirtschaft mit seiner These aufgescheucht, Berlin und München würden ihren Schwarmstadt-Status verlieren, weil die Wohnungskosten dort zu hoch seien. Hamburg könnte durch Wohnungsbau rechtzeitig die Reißleine gezogen haben.

Hamburg ist eine Schwarmstadt. Eine Schwarmstadt ist nach der Definition von Harald Simons, eine Stadt, die zwischen 2009 und 2014 in der Alterskohorte 15 bis 34 Jahre ein Wachstum durch Zuwanderung von mehr als 200% erfahren hat. Hamburg kommt hier auf eine Ziffer von 217%.

Einbrüche bei der Zuwanderung

Spitzenreiter ist jedoch Leipzig mit 388% – gefolgt von München mit 363%. Berlin liegt etwas besser bei 235% – oder vielmehr: lag etwas besser. Denn nach der These von empirica-Forscher Simons verzeichnen München und Berlin deutliche Einbrüche bei der Zuwanderung. „Relative Preise regieren die Welt. In Berlin und München sind die relativen Preise für das Wohnen im Vergleich zu den Konkurrenzstädten zu hoch geworden. Der Schwarm zieht weiter – nach Rostock oder Leipzig.“

Stabile Mieten in Hamburg

Auch in Hamburg hatte Simons an den Zuzugsstatistiken deutliche Rückgänge bei der Zuwanderung aus Deutschland abgelesen – bis 2015, als es wieder einen Anstieg gab.
„Vielleicht, weil in Hamburg seit vier Jahren die Mieten kaum steigen“, erläutert der Wohnungsforscher. So sind die Angebotsmieten in Hamburg zwischen dem ersten Halbjahr 2013 und 2017 um nur 6% gestiegen – in München hingegen um 18% und in Berlin um 22%.
Konsequenz einer zurückgehenden Zuwanderung wären deutliche Korrekturen bei den kalkulierten Preisen und Mieten. Simons erwartet für Berlin und München in den nächsten Jahren Preisrückgänge von bis zu 25% bis 33%.

3,4 % mehr Wohnungen seit 2011

Ende 2016 gab es in Hamburg 938.592 Wohneinheiten – 7.356 mehr, als Ende 2015. Damit ist die Zahl der Wohnungen 2016 nur geringfügig weniger gewachsen, als 2015 (+7.396). Das Wohnungswachstum hat sich seit 2012 (+ 3.301) mehr, als verdoppelt. Seit 2011 ist die Zahl der Wohnungen in Hamburg insgesamt um 30.729 Wohnungen gewachsen – ein Plus von 3,4%.
Deutlich gewachsen ist in dieser Zeit auch der Bauüberhang – also der Wohnungen, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt worden sind. Waren dies 2011 noch 8.033, so kamen Ende 2016 bereits 20.632 zusammen. Von diesem Bauüberhang waren immerhin schon 2.956 rohbaufertig (unter Dach) – 14%. 2011 betrug dieser Anteil noch 19%.