In zwei aktuellen und auch in der Öffentlichkeit breitreflektierten Entscheidungen hatte sich der BGH mit der Wirksamkeit der Übernahme von Renovierungsverpflichtungen zwischen Vormieter und Mieter sowie mit der Frage zu befassen, ob neben einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges auch eine ordentliche Kündigung (hilfsweise) möglich ist. – von RA Wolf-Holger Mitsching

Renovierungspflichten

Bislang war in der Praxis regelmäßig zu beobachten, dass ausziehende Mieter mit den Nachmietern Vereinbarungen einerseits zur Übernahme von Inventargegenständen und andererseits zur Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter getroffen haben. Solche Vereinbarungen waren zunächst im Sinne der Mietparteien, da die scheidenden Mieter Einbauten nicht zurückbauen mussten und oftmals sogar eine Entschädigung hierfür erhalten haben, gleichzeitig die Parteien jedoch auch vereinbart haben, dass der ausziehende Mieter die Mietsache nicht zu Vertragsende renovieren muss, sondern vielmehr der Nachmieter die dem ausziehenden Mieter obliegenden Schönheitsreparaturverpflichtungen übernimmt. Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) entschieden, dass derartige Renovierungsvereinbarungen zwischen Mietern unwirksam sind, sofern der Nachmieter vom Vermieter keinen angemessenen Ausgleich für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung erhält. Der BGH setzt somit seine im Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) begründete Rechtsprechung fort, wonach die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturpflichten nur dann wirksam ist, wenn die Mietsache entweder frisch renoviert übergeben wurde oder aber der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält. Der BGH stellt zunächst zutreffend fest, dass derartige Vereinbarungen nur zwischen den beteiligten Parteien, also dem Vor- und Nachmieter wirken und grundsätzlich keinen Einfluss auf die zwischen den Vermieter und den neuen Mietern getroffenen vertraglichen Abreden, insbesondere Schönheitsreparaturvereinbarungen, haben. Da in derartigen Konstellationen von den ausziehenden Mietern gerade keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, führt dies nach Auffassung des BGH dazu, dass eine Verpflichtung des neuen Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann bestehen kann, wenn der neue Mieter zusätzlich einen angemessenen Ausgleich für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung erhalten hat. Leider teilt der BGH für die vom Berufungsgericht aufgestellten Erwägungen zur Praktikabilität derartiger Vereinbarungen zur Übernahme von Pflichten nicht, sondern stellt für die wirksame Übernahme von Schönheitsreparaturen alleinig auf den Zustand bei Übergabe an den neuen Mieter ab. Diese Entscheidung hat zur Folge, dass derartige Vereinbarungen zwischen Mietern seitens des Vermieters nicht mehr akzeptiert werden können, da sie erhebliche wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen. Soweit der BGH die Möglichkeit einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen den Mietern und dem Vermieter als möglich erachtet, ist außerordentlich fraglich, ob derartige Regelungen praxisnah sind. Es ist bereits ungewiss, ob der ausziehende Mieter dem Nachmieter einen finanziellen Ausgleich für die Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung gewähren will und darüber hinaus, ob diese Zahlung angemessen (hoch) ist, um dem vom BGH geforderten Ausgleich für die Übernahme einer nicht renovierten Wohnung in Einklang zu stehen.

Kündigung

Weiter hatte sich der BGH in seinen Entscheidungen vom 19.09.2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) mit der Frage zu befassen, ob ein Vermieter im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters in kündigungsrelevanter Höhe des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a/b BGB neben der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis auch hilfsweise ordentlich kündigen kann. Das Landgericht Berlin hat in den beiden zugrundeliegenden Entscheidungen die Rechtsauffassung vertreten, dass – soweit zutreffend – der Zugang einer fristlosen Kündigung das Mietverhältnis sofort beendet und somit kein Mietverhältnis mehr besteht, welches unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist beendet werden kann. Der BGH ist dieser Meinung entgegengetreten und hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges möglich und wirksam ist, wenn die gleichzeitig erklärte fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich unwirksam wird. Bereits in der Vergangenheit hat der BGH entschieden, dass der vollständige Ausgleich der Mietrückstände zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung und Fortsetzung des Mietverhältnisses führt, jedoch gleichzeitig keinen Einfluss auf die gegebenenfalls hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat. Zutreffend stellt der BGH fest, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung dann zum Tragen kommen soll, wenn die frist-lose Kündigung, welche zunächst wirksam war, aus gesetzlichen Gründen nachträglich unwirksam wird. Dies ist folgerichtig und bedeutet noch nicht in jedem Fall einen endgültigen Verlust der Wohnung, denn bei der Prüfung, ob ein Räumungsanspruch auf Grundlage der ordentlichen Kündigung besteht, ist vom Gericht immer zu prüfen, ob ein Berufen auf die Räumung treuwidrig sein kann. Dies kann der Fall sein, wenn der Mietrückstand überschaubar ist und alsbald nach Ausspruch der fristlosen Kündigung nachgezahlt worden ist. Im Ergebnis besteht jedoch auch weiterhin für den Vermieter die Möglichkeit, wegen Zahlungsverzuges das Mietverhältnis nicht nur fristlos, sondern auch zusätzlich (hilfsweise) ordentlich zu kündigen.

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