Die Tragung von Betriebskosten durch einen Mieter sowie die Abrechnung über die vom Mieter vertraglich zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen ist tagtäglich Gegenstand von gerichtlichen Verfahren. Die Zahl der Probleme und der hierzu ergangenen Entscheidungen ist nahezu unübersichtlich.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist zwischen der formellen und materiellen Ordnungsgemäßheit zu unterscheiden. Der Vermieter ist verpflichtet, binnen der Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter eine zumindest formell ordnungsgemäße Abrechnung vorzulegen. Materielle Mängel der Abrechnung können auch im Nachhinein noch korrigiert werden, dann allerdings nur zugunsten des Mieters.
Der BGH hat in einer früheren Entscheidung die Grundsätze der formellen Ordnungsgemäßheit definiert. Danach muss eine Abrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters sowie Angabe und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten. Darüber hinaus muss die Abrechnung für einen durchschnittlichen Mieter gedanklich und rechnerisch verständlich bzw. nachvollziehbar sein.
Insbesondere die notwendige Zusammenstellung der Gesamtkosten hat in der Vergangenheit zu erheblichen Problemen geführt, zumindest für den Fall, dass der Vermieter von den Gesamtkosten einer Kostenposition Vorwegabzüge vorgenommen hat, beispielsweise, weil einzelne Kosten nicht umgelegt werden können oder nur auf einzelne Mieter (z.B. Gewerbemieter). Der Vermieter, welcher sich im Glauben befand, alles richtig zu machen und daher lediglich die Kosten in die Abrechnung eingestellt hat, welche nach dem Vorweg-
abzug verblieben sind, hatte mit dem Problem zu kämpfen, dass seine Abrechnung formell unwirksam war. Einzige Möglichkeit, diesem Problem zu entgehen, war die Erläuterung (innerhalb der Jahresfrist) der vorweggenommenen Abzüge. Sofern der Vermieter dies unterlassen und ein Mieter im Wege der Belegeinsicht festgestellt hat, dass weitere Kosten, welche nicht in der Abrechnung angegeben waren, angefallen sind, war die Abrechnung zumindest hinsichtlich dieser Kostenposition unwirksam, mit der Folge, dass keinerlei Kosten verlangt werden konnten. Im Ergebnis wurde der Vermieter, welcher ordnungsgemäß seinen Mietern gegenüber abrechnen wollte, benachteiligt und der Vermieter, welcher rigoros sämtliche Kosten auf alle Mieter umgelegt hat, bevorteilt.
Der BGH hat nun endlich mit Urteil vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15) klargestellt, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung ausreichend ist, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er (nach Vorwegabzug) auf die Mieter umlegt. Dies bedeutet, dass der Vermieter nun berechtigt ist, als Gesamtkosten lediglich die Kosten in die Abrechnung einzustellen, welche auch auf die Mieter umgelegt werden. Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs fügt sich in eine sich in den vergangenen Jahren sukzessive gewandelte Rechtsprechung ein, als dass der BGH den Vermietern keine zu hohen Anforderungen in formeller Hinsicht stellen will. So sind z.B. Rechenfehler im Regelfall lediglich materielle Fehler, welche auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch korrigiert werden können. Auch hat der BGH in der Vergangenheit entschieden (Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10) dass es nicht formell notwendig ist, gebotene Vorwegabzüge für einzelne gewerbliche Einheiten vorzunehmen und der Vermieter vielmehr die gesamten Kosten auf alle Mieter umlegen kann. Es würden lediglich noch materielle Probleme verbleiben, welche allerdings nicht zu der gleichen Rechtsfolge führen wie formelle Mängel, nämlich dass der Vermieter keinerlei Kosten für diese Kostenposition verlangen darf.
Es ist zu begrüßen, dass der BGH die Anforderungen an eine formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung sukzessive verringert, um es auch Vermietern, welche nicht über eine juristische Expertise oder eine Grundstücksverwaltung verfügen, zu ermöglichen, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, welche den formellen und materiellen Anforderungen entsprechen.
Es wird jedoch auch in Zukunft dabei verbleiben, dass die Instanzgerichte regelmäßig mit Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien über die Frage der Nebenkostenabrechnungen beschäftigen werden.
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