Obwohl im Bund wie in Hamburg für 2016 neue Höchststände bei den Baugenehmigungen erwartet werden, ist besonders der bezahlbare Wohnraum in Metropolen und Universitätsstädten weiter rar. So werden aktuell zahlreiche Ideen diskutiert, die das Bauen günstiger und einfacher machen sollen – sowohl im Bund wie an Alster und Elbe.
Neue Höchststände erreicht die Zahl der genehmigten Wohnungen sowohl im Bund wie auch in Hamburg. So zählte das statistische Bundesamt (Destatis) bis Ende Oktober dieses Jahres 308.700 Wohnungsbaugenehmigungen – ein Plus von 23,4% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
In Hamburg wurden 2016 nach Statistiken der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) über 12.500 Wohneinheiten genehmigt – fast ein Drittel mehr, als 2015
Flächen für 150.000 Wohnungen identifizieren
Trotzdem reichen die 2015 in Hamburg fertiggestellten 8.521 Wohnungen statistisch gerade aus, um den Einwohnerzuwachs von etwa 17.000 Menschen aufzunehmen. So erklärte der Erste Bürgermeister Olaf Scholz, man wolle in den nächsten Jahren Flächen für etwa 150.000 Wohnungen in Hamburg identifizieren. Ähnlich geht es anderen deutschen Metropolen und Universitätsstädten. Daher werden aktuell zahlreiche Ideen, Initiativen und Gesetze sowohl von der Großen Koalition in Berlin wie auch vom rotgrünen Senat in Hamburg angeschoben, um den Wohnungsbau zu forcieren.
Bundesbauministerin Barbara Hendricks möchte die Zahl der 2016 erteilten gut 350.000 Baugenehmigungen mittelfristig verstetigen, insbesondere im sogenannten bezahlbaren Segment. Gleichzeitig ist sie als Umweltministerin gehalten, das Klimaabkommen von Paris umzusetzen – auch beim Wohnungsbau. Vor dem Hintergrund dieser Ambivalenz von sozial und umweltpolitischen Zielstellungen sind die aktuell diskutierten Konzepte zu betrachten. Mit dem „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ vereinbarte Hendricks bereits 2015 ein 10-Punkte-Programm für eine Wohnungsbauoffensive (s. Kasten).
Mehr Geld für Sozialwohnungsbau
Für Hendricks als Sozialdemokratin steht der Soziale Wohnungsbau im Fokus. Hier wurden die Mittel für 2017 und 2018 um je 500 Mio. Euro auf jeweils 1,5 Mrd. Euro aufgestockt. Spannend ist die auch zwischen den Bundesländern geführte Diskussion, ob die Mittel zweckgebunden eingesetzt und durch eigene Budgets ergänzt werden. Gegen den Willen der Bauministerin entschieden Bundesregierung und Bundesländer, die Verantwortung für den Sozialwohnungsbau ab 2020 in die Hände der Länder zu legen. Zudem ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) angehalten, Flächen mit Preisabschlägen bis zu 80% für bezahlbaren Wohnungsbau an die Kommunen abzugeben. In Hamburg wurden 2016 insgesamt 174 Mio. Euro für den sozialen Wohnungsbau ausgegeben. Diese Summe werde mit der zunehmenden Zahl von Sozialwohnungen mittelfristig auf 200 Mio. bis 300 Mio. Euro wachsen, so Scholz. 3.000 Sozialwohnungen sollen im Rahmen des Hamburger Drittelmixes künftig jährlich gebaut werden sowie weitere 300 für Menschen mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt.
Serielles Bauen und Typenbauten fördern
Mit dem Förderprogramm für Vario-Wohnungen wurden ab dem November 2015 vom Bund 120 Mio. Euro für den Bau von preiswerten Kleinstwohnungen bereitgestellt, die zunächst etwa als Studentenwohnungen errichtet, aber später mit geringem Aufwand umgenutzt werden können – z.B. als Seniorenwohnungen. Dabei sollen innovative Konzepte seriellen, modularen Bauens erprobt werden. Die Antragsfrist endete am 30. September 2016. In Hamburg sollen durch serielles Bauen und Typenbaugenehmigungen die Baukosten für Sozialwohnungen von aktuell 2.500 Euro/m2 auf höchstens 1.800 Euro/m2 gesenkt werden. „Das geht nur, wenn wir uns von der Idee verabschieden, jedes Haus und jede Wohnung müsse einmalig gebaut sein“, so Scholz. „Ein guter Standard tut es auch.“ Zielstellung ist, eine Miete von etwa 8 Euro/m2 zu erreichen – ohne Förderung. Das entspricht etwa dem Mittelwert des Mietenspiegels. So soll die Saga 2017 ein eigenes Systemhaus vorstellen. „In Zukunft sollte für jedes Projekt die Möglichkeit einer standardisierten Bauweise geprüft werden“, stellte der Erste Bürgermeister in Aussicht. „Ein B-Plan muss kein Unikat sein.“ Auch die Anforderungen an die Baugenehmigungen sollen weiter standardisiert und die Verfahren digitalisiert werden. Damit soll das Bebauungsverfahren, das heute drei bis vier Jahre dauert, auf 18 Monate verkürzt werden. Dazu sollen 50 Mitarbeiter, darunter viele Bauprüfer, neu eingestellt werden.
Einheitliche Bauordnung
Die Standardisierung der Bauordnungen aller Bundesländer ist ein zentrales, aber nicht ganz einfaches Thema zwischen Bund und Ländern. Gespräche dazu werden geführt. Die flächendeckend einheitliche Bauordnung ist eine zentrale Voraussetzung etwa für bundesweit geltende Typenbaugenehmigungen. Ein wichtiger Fortschritt ist die Einführung der städtebaulichen Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in das Bauplanungsrecht, die von Hamburg – vertreten durch Oberbaudirektor Jörn Walter – maßgeblich initiiert worden war. Hierbei wird eine dichtere und höhere Bebauung im Kontext einer stärkeren Mischung von Wohnen und Gewerbe möglich. Auch höhere Lärmimmissionen sind erlaubt.
Streit um Klimaschutz
Ziel der Bundesregierung ist, die Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem Gesetz zusammenzufassen und zu vereinfachen. Bei diesem Thema, wie auch beim Klimaschutzplan kritisieren die Immobilienverbände eine mangelnde Beteiligung.
Aus Protest gegen kurzfristig in den Klimaschutzplan aufgenommene Verschärfungen bei der Einsparung von Treibhausgasen hatten die sieben Immobilienverbände BFW, DDIV, GdW, Haus & Grund, IVD, vdp und ZIA im November ihre Mitarbeit im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen bis mindestens Ende Januar 2017 eingefroren. Die Bundesregierung hatte die Einsparziele bis 2030 für die Wohnungswirtschaft von 62% auf 66% erhöht, gemessen am Referenzjahr 1990. Nach einem Gespräch zwischen Hendricks und den Verbänden Anfang Dezember soll in Arbeitsgruppen geklärt werden, mit welchen Mitteln die verschärften Einsparziele erreicht werden können.
Erhöhung der linearen Gebäude-Afa
Noch vor der Bundestagswahl im September 2017 könnte eine Erhöhung der linearen Gebäude-AfA von 2% auf 3% erfolgen – sofern sich das Finanzministerium erweichen lässt.
Die Sonder-AfA für den Bau von Mietwohnungen sowie zur energetischen Gebäudesanierung hingegen sind weiterhin kein Thema mehr.
Comeback der Eigenheimzulage
2006 war die Eigenheimzulage abgeschafft worden, jetzt liegen von Hendricks und der CDU Vorschläge für eine Förderung von Wohneigentum für Familien auf dem Tisch. Die Bauministerin möchte Familien ab 2017 beim Erwerb von Eigentum in besonders gefragten Regionen mit Eigenkapitalzuschüssen von 8.000 bis 20.000 Euro unterstützen, je nach Kinderzahl.
Die CDU hatte auf ihrem Parteitag Anfang Dezember die Einführung eines Baukindergeldes beschlossen, das als Jahresbeitrag ausgezahlt werden soll. In Abstimmung mit den Ländern soll es zudem einen Freibetrag auf die Grunderwerbsteuer geben, der sich am durchschnittlichen Wert eines Einfamilienhauses orientiert.
Zweite Mietrechtsnovelle nicht vor der Bundestagswahl
Wohl nicht mehr in dieser Legislaturperiode wird die im April 2016 vorgestellte, zweite Mietrechtsnovelle von Bundesjustizminister Heiko Maas umgesetzt. Mit ihr sollen bei der Erstellung von Mietspiegeln, die Mietpreise der letzten acht Jahre einfließen, statt aktuell der letzten vier Jahre. Die Modernisierungsumlage könnte von 11% auf 8% gesenkt werden.
Positiv aus Perspektive der Wohnungswirtschaft ist die geplante Wertung des altersgerechten Umbaus einer Wohnung als Modernisierung.
Wohnraumschutz effizienter gestalten
In Hamburg soll der Wohnraumschutz effizienter organisiert und verstetigt werden. Zudem soll es für die Bezirke einfacher werden, im Falle von Spekulationen Vorkaufsrechte wahrzunehmen.
