Wohnungsmarkt: Neubaueigentumswohnungen: mehr Projekte, weniger Wohnungen, höhere Preise

In den zentralen Hamburger Stadtteilen kennt der Preis für Eigentumswohnungen aktuell nur eine Richtung: aufwärts. Der in der jährlichen Studie von bulwiengesa ermittelte Durchschnittspreis liegt 2016 bei 6.460 Euro/m² – ohne die exklusiven Wohnungen in der Elbphilharmonie zu berücksichtigen. Zu beobachten ist auch, dass die Projektgröße schrumpft: mehr Projekte, weniger Wohnungen.

Die Zahl der in den 32 Stadtteilen der Teilbereiche Außenalster, Elbe/City, Nordwest, Ost sowie Süderelbe zwischen dem dritten Quartal 2015 und dem zweiten Quartal 2016 in der Vermarktung befindlichen Wohnungen ist um 11% auf 1.986 Wohneinheiten geschrumpft. Die Zahl der Projekte erhöhte sich hingegen leicht von 59 auf 61, was den Rückgang der durchschnittlichen Projektgröße von 34 auf 29 Eigentumswohnungen begründet.
Nach Zahlen des Gutachterausschusses wurde 2015 mit 7.607 verkauften Eigentumswohnungen (Bestand und Neubau) ein neuer Rekord erreicht. Der Anteil der in den zentralen Stadtteilen verkauften Wohnungen am Hamburger Markt liegt bei 49%. Gegenüber 2014 wurden in den zentralen Stadtvierteln 15% mehr Wohnungen verkauft, in den übrigen Stadtteilen 11% mehr.

Durchschnittspreis der Neubauwohnungen klettert um 18%

Ungebrochen hoch ist die Nachfrage durch Eigennutzer sowie Kapitalanleger – darunter auch institutionelle Investoren. Nicht nur ob des knapper werdenden Angebots erhöhte sich der Angebotspreismedian um über 7% von 5.300 auf 5.700 Euro/m², der gewichtete Durchschnittspreis gar um 18% von 5.490 Euro/m² auf 6.460 Euro/m². Der Median für das ganze Stadtgebiet liegt bei 4.050 Euro/m² und der Durchschnittspreis bei 4.535 Euro/m².
Der Trend zu kleineren Wohnungsgrößen hält nach Angaben von bulwiengesa zwar an, erlebt jedoch 2016 mit dem Anstieg von 97 m² auf 100 m² einen kleinen Ausreißer. „Der Anstieg ist u.a. einer Angebotserhöhung im oberen Preissegment geschuldet.“
So liegt die mittlere Wohnfläche bei Projekten mit einem Durchschnittspreis bis 6.000 Euro/m² bei 88 m², während Wohnungen mit einem Durchschnittspreis über 8.000 Euro/m² rund 150 m2 messen.
Die stärksten Bauaktivitäten erlebt der Teilbereich Elbe/City mit einem Anteil von über 40% der in der Vermarktung befindlichen Wohnungen. Hier wirken die beiden größten Hamburger Stadtentwicklungsprojekte Hafencity (v.a. Lohse-Park und Baakenhafen) sowie die Mitte Altona. 36 der gezählten 61 Bauvorhaben sind hier annonciert.

Elbphilharmonie und Elbchaussee preislich vorn

Auch die beiden teuersten Projekte kommen aus dem Bereich Elbe/City. Bis zu 35.000 Euro/m² kosten die Skyliving-Wohnungen in der Elbphilharmonie. Der Mittelwert für die 44 von Hochtief und Quantum bis zum Herbst 2017 entwickelten Wohnungen mit 120 m² bis 400 m² Wohnfläche liegt bei 25.000 Euro/m².
Mit einem Spitzenpreis von gut 15.000 Euro/m² und einem Mittel von 13.500 Euro/m² setzen die sieben von Kanada Bau entwickelten Eigentumswohnungen des Projektes Elbchaussee 81 neue Maßstäbe für den Stadtteil Ottensen.
Durchschnittlich 11.880 Euro/m² muss der Käufer für die 12 Wohneinheiten der Villa Karlstraße No 8 bezahlen, die von der Wohnungswerft Hamburg bis zum Sommer 2017 in Uhlenhorst errichtet werden.

Außenalster am teuersten

Im Vergleich der Teilbereiche liegt die Außenalster mit 8.500 Euro/m² vor dem Bereich Nordwest. Hier haben mehrere Eppendorfer Projekte für einen Anstieg des mittleren Kaufpreises um 23% auf 6.330 Euro/m² gesorgt.
Im Bereich Elbe/City werden die hohen Preise aus der Hafencity durch die moderateren Preisvorstellungen der Mitte Altona kompensiert. Hier liegt der Preis bei unter 6.000 Euro. Am günstigsten ist Ost mit gut 4.500 Euro/m².

Kaum Projekte unter 4.000 Euro/m²

Nur noch zwei Projekte bieten Durchschnittspreise von unter 4.000 Euro/m². Sie liegen im Teilbereich Ost. Mit 203 Wohneinheiten, die im Mittel 3.940 Euro/m² kosten sollen, ist Mien Leev der BPD Immobilienentwicklung in Hammerbrook auch gleichzeitig das größte erfasste Projekt – nur 1 km vom Hauptbahnhof.
Auch die Konstruktion einer Baugemeinschaft sorgt für niedrigere Preise. Voraussichtlich 3.950 Euro/m² zahlen die Eigentümer der 18 Wohnungen des in Planung befindlichen Projekts EinDach am Grete-Zabe-Weg in Barmbek-Süd. Ebenfalls in Planung ist das Projekt Rodenborgs Eiland. Hier entstehen durch bauArt Hamburg 21 Wohnungen zu durchschnittlich 4.000 Euro/m² am Billhorner Deich in Rothenburgsort.
Traditionell eher günstig ist auch der Süderelbe-Bereich. Allerdings befindet sich hier nur noch ein Projekt mit Eigentumswohnungen in der Vermarktung: das Haus Pearl der Marina auf der Schlossinsel. Das für den Hamburger Süden vergleichsweise hochpreisige Projekt wird im Mittel für 4.750 Euro/m² angeboten.

Größere Projekte in der Mitte Altona

Verteilt auf drei Baufelder errichtet formart in der Mitte Altona das Projekt AltOh!na mit 283 Wohnungen, die im Mittel rund 5.000 Euro/m² kosten. Zu den größten Projekten zählt nach wie vor das Projekt Sophienterrasse der Frankonia Eurobau in Harvestehude. Bis Ende des Jahres sollen die 105 im Sophienpalais, der früheren Standortkommandantur, entstehenden Wohnungen fertiggestellt sein. Sie kosten im Mittel 8.500 Euro/m² – zuzüglich eines Stellplatzpreises von 59.500 Euro.
Das ist nach den 65.000 Euro teuren Stellplätzen des Projektes Elbchaussee 81 der zweithöchste genannte Wert. Nur knapp dahinter liegt Schwanenwik 29 in Uhlenhorst mit 56.500 Euro. Der Preis für die Stellplätze in der Elbphilharmonie wurde nicht genannt.