Die Wohnungsmieten in Hamburg entwickeln sich nach Zahlen der Institute F + B sowie IW im Metropolenvergleich deutlich unterdurchschnittlich. Anders sieht es bei den Preisen für Eigentumswohnungen aus. So hat sich die Schere zwischen Mieten und Preisen auch 2020 weiter geöffnet.
Unter der Entwicklung der Verbraucherpreise bleibt die Entwicklung der Hamburger Angebotsmieten zwischen dem dritten Quartal 2019 und dem dritten Quartal 2020. Lediglich um 0,4% auf 10,55 Euro/m² ging es nach einer deutschlandweiten Erhebung des Hamburger Forschungsinstitutes F + B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt mit den Mieten an Elbe, Alster und Bille nach oben. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 gab es im dritten Quartal sogar einen Rückgang um 2,3%.
Nur in München (1,1%) und Berlin (-5,3%) gab es im Jahresvergleich eine schwächere Entwicklung. In der bayrischen Landeshauptstadt erreicht die Miete damit im Mittel 16 Euro/m² – Topwert unter den Top-7-Metropolen.
Die Mietspanne reicht in Hamburg von 5,50 Euro/m² bis 23 Euro/m², während sie in München zwischen 9,30 Euro/m² und 30,70 Euro/m² liegt und in Berlin zwischen 5,10 Euro/m² und 18,50 Euro/m².
Berliner Mieten sinken durch den Mietendeckel – offiziell
Der Rückgang in Berlin auf 8,50 Euro/m² ist jedoch der ersten Stufe des Mietendeckels geschuldet, der Ende Februar 2020 in Kraft getreten ist. Die F+B-Autoren befürchten, dass sich mit Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels seit dem 23. November 2020 – die eine Absenkung bestehender Mieten erlaubt – die bereits zu beobachtende Zweiteilung in einen offiziellen Markt mit Mietendeckelmieten und einen Markt mit Schattenmieten fortsetzt.
Während sich der Berliner Mietenmarkt – ausgehend von einem niedrigen Niveau – bis 2019 sehr dynamisch entwickelte, steigen die Hamburger Mieten bereits mittel- und langfristig sehr moderat. So lag der Zuwachs 2015 bis 2020 im Mittel bei 3,7%. Das ist im Metropolenvergleich der zweitniedrigste Wert. Die schwächste Entwicklung verzeichnet Berlin mit 2,5% – geprägt durch den Mietrückgang im vergangenen Jahr. In den anderen Städten ging es 7,3% (Düsseldorf) bis 14% (München) aufwärts.
Hamburg deckt Wohnungsbedarf zu 86% ab
Und seit 2009 liegt der Mietzuwachs in der Hansestadt bei 18% – ein Wert aus einem aktuellen Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), das für Berlin, München oder Stuttgart Werte von über 30% ausweist. Diese moderate Mietentwicklung sehen die IW-Experten im Wohnungsbauprogramm an Elbe, Alster und Bille begründet. 2016 bis 2018 seien in Hamburg 86% des Wohnungsbedarfs durch Fertigstellungen gedeckt worden. Damit liegt der Stadtstaat im Metropolenvergleich vorn – knapp vor Düsseldorf (85%) und sehr deutlich vor Stuttgart (56%) sowie Köln (46%) auf den hinteren Rängen.
Preise für Eigentumswohnungen deutlich dynamischer
Deutlich dynamischer entwickelt sich der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg – auch im Metropolenvergleich. Hamburg liegt im F+B-Vergleich deutscher Städte über 25.000 Einwohner bei Angebotsmieten im dritten Quartal 2020 auf Platz 21, bei den Preisen für Eigentumswohnungen hingegen auf Rang 10. Dahin führt ein durchschnittlicher Angebotspreis von 4.961 Euro/m², womit die Hansestadt im Metropolenvergleich auf Platz 3 kommt – nach München (7.226 Euro/m²) und Frankfurt (5.330 Euro/m²).
Ebenfalls im Mittelfeld der Metropolen liegt die Preissteigerung von 4,3% zwischen dem dritten Quartal 2019 und 2020. Mit Blick auf die letzten fünf Jahre liegen Berlin (48%) und Frankfurt (40%) vor Hamburg (37%) – womit in der Hanse- und Hafenstadt die Wohnungspreise zehnfach stärker gestiegen sind, als die Wohnungsmieten (3,7%).
Zunehmende Nachfrage im Umland
Angesichts dieser Dynamik sehen sich vor allem viele Eigennutzer – gerade in der Alterskohorte zwischen 30 und 50 Jahren – zunehmend auch im Umland um, wo nach Zahlen von F+B die durchschnittlichen Angebotspreise Mitte 2020 bei 55% des Hamburger Mittels lagen: 2.754 Euro/m². Dieses Gefälle hat seit 2017 im Umland zu einem Preiswachstum von 17,5% gesorgt, während die Preise in Hamburg um 15,9% stiegen.
Und nach Ansicht der IW-Analysten könnte die Preisdynamik noch zunehmen. Nach dem Einbruch von März bis Mai 2020 sei die Nachfrage ab August sogar höher gewesen, als vor dem Lockdown, nicht jedoch die Zahl der Verkaufsinserate, denn: in der Rezession sind Wohnimmobilien eine noch begehrtere Wertanlage.
