Weil der Hamburger Senat bis zum 1. September 2017 die Begründung für die Mietpreisbremse nicht veröffentlicht hat, gilt die zum Juni 2015 eingeführte Verordnung nicht. So urteilte das Landgericht Hamburg im Juni 2018 anlässlich einer Rückzahlung überhöht eingenommener Mieteinnahmen. Inzwischen hat der Senat die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu erlassen – samt Begründung auf Basis aktueller Marktzahlen.
Gar nicht glücklich zeigte sich Dorothee Stapelfeldt über das Urteil des Landgerichtes Hamburg zur Mietpreisbremse. „Ich bedaure die Entscheidung des Landgerichtes sehr“, erklärte die Stadtentwicklungssenatorin und verwies darauf, dass der Senat die Rechtsauffassung des Gerichts nicht teile.
Senat teilt Rechtsauffassung des Landgerichts nicht
Das verblüfft wenig, denn das Landgericht entschied zwar mit Bezug auf eine konkrete Klage, stellte aber grundsätzlich fest, dass die Mietpreisbremse zwischen dem Inkrafttreten im Juni 2015 und der Veröffentlichung der Begründung zur Mietpreisbremse am 1. September 2017 nicht wirksam gewesen sei. „Bei der Veröffentlichung der Begründung handelt es sich nach Auffassung der Kammer um eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Mietpreisbegrenzungsverordnung“, so eine Stellungnahme des Gerichts. „Eine spätere Veröffentlichung der Begründung führt nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels.“
Klage auf Rückzahlung einer überhöhten Miete
Das Landgericht bestätigt damit ein Urteil des Amtsgerichts Altona vom 23. Mai 2017, das die Klage eines Mieters auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete durch den Vermieter abgewiesen hatte. Der Mieter hatte zum 1. September 2015 in Ottensen eine Wohnung für eine Miete von 14,01 Euro/m2 gemietet, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel 2015 nur 8,75 Euro/m2 betrug und die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse – maximal 10% über der Vergleichsmiete – daher höchstens bei 9,63 Euro/m2 hätte liegen dürfen. Durch die nicht veröffentlichte Begründung sei für die Öffentlichkeit gar nicht nachvollziehbar, ob es eine solche überhaupt gebe und ob deren Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entspreche, begründete das Gericht. Stapelfeldt verwies darauf, dass die Begründungen für Verordnungen grundsätzlich nicht veröffentlicht würden. Praxis sei es bis dato gewesen, die Begründung auf Nachfrage herausgegeben. „Wir werden das Urteil des Hamburger Landgerichts zum Anlass nehmen, die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und so für die Zukunft Klarheit zu schaffen.“
„Mietpreisbremse schafft nicht eine einzige Wohnung“
Die Wohnungsverbände hingegen lehnen die Mietpreisbremse hingegen weiterhin ab. „Die Mietpreisbremse war von Anfang an wirkungslos“, erklärte Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Das Hauptproblem einer Mietpreisbremse besteht darin: sie schafft nicht eine einzige Wohnung. Sie erhöht die Nachfrage, weil noch mehr Menschen glauben, sich eine bestimmte Wohnung leisten zu können. Wir haben auf dem Hamburger Wohnungsmarkt aber kein Nachfrage-, sondern ein Angebotsproblem.“
Mietbegrenzungsverordnung neu erlassen
Ungeachtet dessen hat der Senat am 3. Juli die Mietpreisbremse neu erlassen und samt Begründung mit aktuellen Marktzahlen am 10. Juli im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht. Nach Marktdaten des Instituts empirica sind die Angebotsmieten in Hamburg zwischen 2007 und 2017 um 40% auf 11,02 Euro/m2 Wohnfläche gestiegen. Deutschlandweit hingegen kletterten die Mieten nur um 33% auf 7,78 Euro/m2. Die stärkste Sprünge machten dabei mit jeweils 43% kleine Wohnungen bis 40 m2 sowie Wohnungen mit 80 bis 99 m2. Eine zentrale Kritik der Wohnungsverbände bezieht sich auf die sehr verschiedene Mietpreisentwicklung in Hamburg. Das wird von empirica mit Blick auf Teilmärkte bestätigt. Die stärkste Dynamik entfaltete hierbei – bedingt durch die von der IBA angestossenen Entwicklungen – mit einem Plus von 62% auf 9,76 Euro/m2 Wilhelmsburg (mit Veddel und Rothenburgsort), gefolgt von St. Pauli/Sternschanze (+48% auf 13,75 Euro/m2) und Borgfelde/Hamm/Horn (+45% auf 10 Euro/m2). Deutlich verhaltener entwickelten sich die Mieten in der City (Alt- und Neustadt sowie Hafencity). Auf hohem Niveau stiegen sie um lediglich 11% auf 14,94 Euro/m2 – der zweitteuerste Teilmarkt nach Westliche Alster (15,31 Euro/m2). Auch im Alten Land (+21% auf 7,98 Euro/m2) sowie in den Elbvororten (+24% auf 13,45 Euro/m2) stiegen die Mieten verhaltener. Mit Verweis auf starke Anstiege in Barmbek (+42,5%) oder Borgfelde/Hamm/Horn abseits der Trendstadtteile sowie die Leerstandsquote von 0,7% und niedriger seit 2010 begründet der Senat die Geltung der Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet. Da das OLG die zum 1. Juli 2015 in Kraft getretene Verordnung jedoch bis zum 1. September 2017 außer Kraft gesetzt hat und die neue Verordnung nicht rückwirkend gilt, besteht für Altverfahren Rechtsunsicherheit.
