Um die Einstiegskosten für den Wohnungsbau zu senken, will der rotgrüne Senat städtische Grundstücke zunehmend im Erbbaurecht abgeben. Die Resonanz aus der Wohnungswirtschaft ist allerdings nur verhalten positiv, da die Finanzbehörde aktuell hohe Ablösen für 80 bis 100 Jahre alte Wiederkaufs- und Erbbaurechte fordert.
Der Immobilienbauboom der letzten Jahre hat in jüngerer Zeit zu einer sehr starken Erhöhung der Baukosten geführt. Bereits seit längerem klettern die Grundstückskosten sehr dynamisch. Das gilt auch für städtische Flächen. Bei der 2011 eingeführten Konzeptvergabe der städtischen Grundstücke erfolgt der Zuschlag nur zu 30% aufgrund des angebotenen Preises, doch die hohe Nachfrage forciert trotzdem die Preisdynamik.
Liquiditätsschonende Wirkung für Investoren
Im Bündnis für das Wohnen gebe es noch kein abschließendes Diskussionsbild zum Thema, heißt es. Aber die Wohnungswirtschaft in Hamburg bestätigt die liquiditätsschonende Wirkung der Vergabe städtischer Erbbaurechte für die Investoren. Allerdings fordern die Verbände eine Modernisierung des Erbbaurechtswesens.
So favorisiert Marko Lohmann eine „ewige Erbpacht … mit der Festlegung begrenzter Mieter und eines Verkaufsverbots“. Der Vorsitzende des VNW-Landesverbands Hamburg schlägt vor, alle 25 Jahre zu prüfen, ob sich das Wohnungsunternehmen an diese Festlegungen halte. „Sollte irgendwann eine Nachverdichtung auf einem Erbpachtgrundstück erfolgen, könnte man dafür Nachzahlungen leisten.“
Modernisierungsbedarf
Auch Axel Wittlinger, Vorsitzender des IVD Nord, befürwortet die Option des Erbbaurechts. Er bevorzugt eine langfristige Laufzeit von 99 Jahren – und sieht Modernisierungsbedarf. Dazu gehört die Möglichkeit einer vorzeitigen Verlängerung des Erbpachtvertrags. Wenn die Immobilie verkauft werden soll oder größere Investitionen anstehen, tun sich Investoren und Banken schwer, Geld in eine Restlaufzeit von 25 Jahren zu investieren.
Wittlinger verweist auf die derzeitige Marktentwicklung. „Wenn sich der Grundstückswert – etwa durch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen – schneller entwickelt, als der Mietwert, kann es zu unbeabsichtigten wirtschaftlichen Härten führen.“ Ist die Höhe der Erbpacht an die Entwicklung der Bodenrichtwerte gebunden, kann die Miete derzeit nicht folgen.
Ablösung des Erbbau- und Wiederkaufsrechts ist teuer
Diskussionsbedarf gibt es in diesem Kontext aktuell um die Ablösung von Erbbau- sowie Wiederkaufsrechten durch den Kauf der Grundstücke. Das Wiederkaufsrecht zum ursprünglichen Preis (!) hatte sich Hamburg in den 1920er und 1930er Jahren mit Laufzeiten von 75 oder 99 Jahren gesichert, um auch in der Zukunft den Einfluss von Politik und Verwaltung auf den Wohnungsmarkt zu gewährleisten.
Der CDU-Senat hatte ab 2003 begonnen, die Wiederkaufsrechte gegen Zahlung einer Ablöse aufzugeben. Die durch die Stadt verlangten Ablösen kletterten deutlich, je näher der Wiederkaufstermin rückte. Allein von 2013 bis 2017 erlöste das städtische Säckel so über 90 Mio. Euro.
Doch die Kaufpreise werden zumindest teilweise über die Miete refinanziert – was nur bedingt zur Förderung bezahlbaren Wohnens passt. So will die Vereinigte Hamburger Wohnungsgenossenschaft nach 80 Jahren ihre Erbbaurechte ablösen. 52 Mio. Euro soll sie für den Kauf von zwölf Grundstücken in Eimsbüttel bezahlen. 2005 lag der Wert noch bei 9 Mio. Euro. Die durchschnittliche Kaltmiete auf dem Areal würde von derzeit 7,10 Euro/m2 auf 13 Euro/m2 steigen.
Erbpacht: 2,1% des Bodenwertes
Der rotgrüne Senat will über die Finanzbehörde zunehmend Erbbaurechte vergeben – wie bisher mit einer Laufzeit von 75 Jahren. Die Erbbaupacht wurde im Februar 2017 von jährlich 5% auf 2,1% des Bodenwertes gesenkt.
Hamburg hat in den letzten zehn Jahren nur rund 150 Grundstücke im Erbbaurecht vergeben – und davon über 90% an Saga und Genossenschaften. Allerdings wurden insbesondere in der Zwischenkriegszeit zahlreiche Flächen auf Erbpachtbasis Investoren überlassen. So summiert sich die Fläche von 4.400 Erbpachtgrundstücken auf 1.250 ha – 4,3% des städtischen Bodens. Und dieser Anteil soll steigen. Allerdings gibt es noch keine Information, wieviel Prozent der Flächen im Erbbaurecht vergeben werden soll oder speziell unter welchen Rahmenbedingungen – etwa zur leichteren Refinanzierung von frei finanzierten Mietwohnungen, für deren Bau Grundstücke mit einem Mietdeckel von 8 Euro/m2 vergeben werden.
