Eigentumswohnungen bleiben in Hamburg begehrt und sind zunehmend teuer. Das gilt für die Zahlen des Gutachterausschusses für das Jahr 2019, aber auch für die Entwicklung der Angebotspreise im ersten Halbjahr und damit auch während der Corona-Pause. Begehrt sind etablierte und günstige Stadtteile.
Während am Zinshausmarkt die Transaktionszahlen seit 2015 stetig leicht gestiegen sind, fallen sie nach Zahlen des Gutachterausschusses in dieser Frist am Markt für Eigentumswohnungen. 6.341 Wohnungen wurden 2019 verkauft, etwa 10% weniger, als 2015. Gleichzeitig ist der Umsatz um 18% auf einen neuen Rekord von 2,78 Mrd. Euro gestiegen – plus 5,2% gegenüber 2018.
Angebotspreise steigen im zweiten Quartal 2020
Auf Basis von etwa 3.100 verkauften Eigentumswohnungen wurde für das vergangene Jahr ein Durchschnittspreis von 461.000 Euro ermittelt – ein Plus von 12% gegenüber 2018. In den letzten zehn Jahren kletterte der Preis je Wohnung um 97%, der Kurs je Quadratmeter um 108% auf 5.310 Euro/m2. Aufgrund des zunehmenden Wohnungsbaus ist das Durchschnittsalter der verkauften Wohnungen von 43 Jahren 2010 auf 38 Jahre im vergangenen Jahr gesunken.
Nicht gesunken sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2020. empirica weist auf Basis der ausgewerteten Plattformen im zweiten Quartal sogar eine Steigerung des Preisauftriebs aus.
Winterhude und Rahlstedt am stärksten gefragt
Mehr als 200 verkaufte Eigentumswohnungen gab es 2019 in Winterhude (368 Abschlüsse), gefolgt von Rahlstedt (289), Eimsbüttel (283) und Barmbek-Süd (258). Preislich ist hier mit Winterhude (6.284 Euro/m2) bis Rahlstedt (3.140 Euro/m2) die Spannbreite des Hamburger Marktes weitgehend repräsentiert.
Die Preispole des Marktes bilden Harvestehude (9.882 Euro/m2) sowie Altona-Altstadt (9.059 Euro/m2) im Topsegment sowie die Süderelbe-Stadtteile Hausbruch (2.381 Euro/m2) und Langenbek (2.628 Euro/m2) als günstigste Viertel.
Soziale Erhaltungsverordnung forciert die Preisdynamik
Dass sich der Markt der Eigentumswohnungen preislich weniger beruhigt, als die Mieten, liegt auch an der Verknappung des Angebots durch den Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung in gefragten Stadtteilen. Inzwischen wohnen 300.000 Hamburger in zentralen Lagen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stark eingeschränkt ist.
Im Koalitionsvertrag zwischen SPD und Grünen wird auf die Vorbereitung Sozialer Erhaltungsverordnungen für Barmbek-Nord und Barmbek-Süd/Jarréstadt hingewiesen, auf die Prüfung für das Grindelviertel, Borgfelde und Heimfeld sowie die mittelfristige Planung für Dulsberg, Hamm, Horn und das Reiherstiegviertel.
Stadtstaaten wollen Kaufoption für den Mieter abschaffen
Auf Antrag der Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg soll zudem der Ausnahmetatbestand für eine Umwandlung aufgehoben werden. So ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen nach § 172 Abs. 4 BauBG bis dato möglich, sofern sich der Eigentümer verpflichtet, die zur Disposition stehenden Wohnungen binnen sieben Jahren nur an Mieter zu verkaufen. Knapp 300 Aufteilungsgenehmigungen wurden 2016 bis Oktober 2019 auf Basis dieses Gesetzes erteilt. Da Mieter in solchen Milieuschutzgebieten in der Regel kaum in der Lage seien, das Kaufangebot wahrzunehmen, unterlaufe diese Ausnahme das Ziel des Milieuschutzes und solle deshalb abgeschafft werden.
