Der strittigste Punkt im neuen, Anfang Juni vorgestellten Koalitionsvertrag von SPD und Grünen ist die Flexibilisierung des Drittelmixes. In nachgefragten Stadtteilen soll die Quote öffentlich geförderter Wohnungen auf bis zu 50% erhöht werden. Das wird von der Wohnungswirtschaft scharf kritisiert. Begrüßt hingegen wird, dass das Stadtentwicklungsressort weiterhin von Dorothee Stapelfeldt geführt wird – und damit von der SPD.
„Jeder sollte sich die ganze Stadt leisten können“, machte SPD-Fraktionschef Dirk Kienscherf bei der Vorstellung des rotgrünen Koalitionsvertrags den Kurs in Sachen Wohnungspolitik und Stadtentwicklung deutlich – jenseits der weiterhin angestrebten 10.000 Baugenehmigungen jährlich. „Wir wollen insgesamt mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen.“ Darum soll künftig in jedem Jahr Jahr der Bau von 4.000 öffentlich geförderten sowie „Hamburg-Wohnungen“ erreicht werden. Hamburg-Wohnungen sind frei finanzierte Wohnungen mit einem Mietendeckel – bisher 8 Euro/m2, künftig wohl mehr.
„Erhöhung der Sozialwohnungsquote ist kontraproduktiv“
Die umstrittenste Maßnahme zur Erhöhung des Anteils günstiger Wohnungen auch in teuren Stadtteilen ist die Modifikation des Drittelmixes. „Grundsätzlich wollen wir uns daran orientieren, dass gerade in zentralen, nachgefragten Lagen bis zu 50% sozialer Wohnungsbau benötigt wird“, heißt es im Koalitionsvertrag.
Das hält Sönke Struck, Vorstandsvorsitzender des BFW Nord, für kontraproduktiv im Hinblick auf das beim Wohnungsbau erreichte Fertigstellungsniveau von rund 10.000 Wohneinheiten p.a. „Die BFW-Mitglieder stehen zum Drittelmix. Da der Bau von geförderten Wohnungen jedoch regelhaft von den frei finanzierten Eigentumswohnungen quersubventioniert wird, macht eine Erhöhung der Quote in einzelnen Stadtteilen Projekte unwirtschaftlich und wird somit zu weniger statt mehr Wohnungsneubau führen.“
Mietbindung steigt auf 30 Jahre, Kappungsgrenze sinkt auf 10%
Neben dem Drittelmix sind Mietenregulierung und eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik Ziele des neuen Senats zur Einhegung der Wohnkosten. So wird eine Verlängerung der Mindestbindungszeit für öffentlich geförderten Wohnraum auf 30 Jahre angestrebt, die Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse und sowie eine Absenkung der Kappungsgrenze. Letztere würde eine Erhöhung der Mieten innerhalb von drei Jahren auf maximal 10% bis zum zulässigen Wert des Mietenspiegels begrenzen. Aktuell sind es bundesweit 20% und in angespannten Wohnungsmärkten – also auch in Hamburg – 15%.
Auch soll auf Bundesebene die Entscheidung des Bundesrats vom Dezember 2019 unterstützt werden, den § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes zum Mietwucher zu novellieren. Musste bisher der klagende Mieter nachweisen, dass der Vermieter das knappe Angebot mit einer überhöhten Miete „ausnutzt“, soll dafür künftig die Feststellung eines 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzinses reichen.
Temporäre Beschlagnahmung gegen spekulativen Leerstand
Ebenfalls stärker intervenieren will die neue Stadtregierung, wenn Vermieter aus Spekulationsgründen Wohnungen leer stehen und ggfs. verfallen lassen. Hier soll die sogenannte „Ersatzvornahme“ stärker zum Einsatz kommen – etwa die temporäre Beschlagnahmung von Wohngebäuden, um diese – sofern nötig – treuhänderisch instand setzen zu lassen, die Wohnungen neu zu vermieten und das Gebäude an den Eigentümer zurückzugeben. Die Kosten für die Instandsetzung müssen dem Bezirk in der Folge vom Eigentümer erstattet werden.
Um Gentrifizierung zu verhindern, setzt Rotgrün weiter auf die soziale Erhaltungsverordnung – einer Milieuschutzverordnung, die eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Luxussanierungen mit anschließender starker Mieterhöhung verhindern soll. 300.000 Menschen leben in Hamburg bereits in Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung. Weitere Gebiete, wie Barmbek-Nord, Barmbek-Süd/Jarréstadt sind in Vorbereitung, Grindelviertel, Borgfelde und Heimfeld werden geprüft, ebenso wie mittelfristig Hamm, Horn, Dulsberg und Reiherstiegviertel.
Gegen Bodenspekulation, für mehr Erbbaurechte
U.a. um die Verhinderung unredlicher Gewinne geht es auch bei der Bodenpolitik. So will Rotgrün weiter Flächen ankaufen und entwickeln – auch durch die Anwendung von Vorkaufsrechten. „Sanierungsverfahren (§ 136 Baugesetzbuch) oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§ 165 Baugesetzbuch) sollten rechtzeitig vorbereitet und erlassen werden, um mit ´vorbereitenden Untersuchungen´ und ´Veränderungssperren´ Bodenspekulation zu verhindern“, steht im Koalitionsvertrag. Zudem soll auf Bundesebene die Einführung der Grundsteuer C gegen Bodenspekulation unterstützt werden.
Wie bereits im Dezember 2019 in der Bürgerschaft beschlossen, will Rotgrün mehr städtische Flächen im Erbbaurecht abgeben – „zu fairen Konditionen und mit Laufzeiten von bis zu 100 Jahren“. Der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) – den die Grünen gerne vom Finanz- zum Stadtentwicklungsressort unter ihrer Führung verlagert hätten – wird künftig bei jedem Grundstück die Alternative Erbpacht oder Verkauf prüfen.
Trotz der Novellierung des Erbbaurechts mit längeren Laufzeiten, einer Erbpacht von nur noch 1,7%, Entschädigung von 100% des Verkehrswerts bei Heimfall an die Stadt nach Ablauf der Erbbaufrist, frühzeitige Verlängerung des Erbbaurechts und verbesserte Beleihbarkeit betont die Wohnungswirtschaft, lieber kaufen, als pachten zu wollen.
Fördern und Wohnen soll für vordringlich Wohnungssuchende bauen
Mehr bezahlbaren Wohnraum erwarten die Koalitionäre auch durch die Förderung von Genossenschaften und Baugemeinschaften. Letztere sollen bei Flächenvergabe städtischer Stadtentwicklungsprojekte stärker berücksichtigt werden – insbesondere kleine Genossenschaften.
Als neuer städtischer Player auf dem Grundstücksmarkt wird zudem Fördern und Wohnen (f&w) eingeführt. f&w war ab 2015 verantwortlich für den Bau von Flüchtlingswohnungen und soll künftig Wohnraum für vordringlich Wohnungsuchende schaffen. Dafür sollen die Bezirke ausreichend Grundstücke zur Verfügung stellen. Struck kritisiert, ein weiterer Player werde die ohnehin bereits bestehende Knappheit an Grundstücken weiter verschärfen.
Masterplan für die Magistralen bis Mitte 2023
Neben den großen Stadtentwicklungsprojekten Hafencity, Grasbrook, Oberbillwerder, Science City Bahrenfeld oder Stromaufwärts an Elbe und Bille soll in der nächsten Legislaturperiode die Entwicklung der Magistralen angepackt werden. „Magistralen sind ein Schlüsselthema für unsere Stadt“, erklärte die alte und neue Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) bei der Vorstellung der Verhandlungsergebnisse zu den Themen Stadtentwicklung und Wohnen Ende Mai. „Hier wollen wir bis zur Mitte 2023 in Zusammenarbeit mit den Bezirken einen Masterplan vorlegen.“
Schnittmengen mit diesem Thema bildet auch die Entwicklung der Nachkriegssiedlungen der 1950er bis 1970er Jahre. Hier sieht der Koalitionsvertrag „Potenzial zur Ergänzung mit neuen Nutzungen und qualitativ hochwertigem Wohnungsneubau“.
Stapelfeldt, nicht Gallina
Ebenfalls zufrieden zeigte sich die Wohnungswirtschaft, dass Stapelfeldt im Amt bleibt und damit das Stadtentwicklungsressort bei der SPD. Dieses Amt hatten einige Beobachter der Verhandlungen auch bei Anna Gallina gesehen, der Parteivorsitzenden der Hamburger Grünen, die nun Justizsenatorin wird.
„Das Hamburger Bündnis für das Wohnen hat unter Leitung von Frau Dr. Stapelfeldt in den letzten fünf Jahren erfolgreich und vertrauensvoll zusammengearbeitet“, würdigte Struck den Anteil Stapelfeldts. „Viele Städte in Deutschland beneiden Hamburg um seine guten Ergebnisse im Wohnungsbau.“
Stapelfeldt selbst betonte die Bedeutung einer Neuauflage des seit 2011 bestehenden Bündnis für das Wohnen in Hamburg. „Wir haben weiterhin ein Einwohnerwachstum in Hamburg. Das wird ebenso anhalten wie die Wohnungsknappheit. Das Bündnis ist ein Garant für den Bau von ausreichend bezahlbarem Wohnraum.“
Außerdem sei das Bündnis auch für die stärkere Integration des Klimathemas wichtig. „Wir haben uns verabredet, dass auf Basis einer Machbarkeitsstudie der im Dezember 2019 vom Senat beschlossene Hamburger Klimaplan im Wohnungsbau umgesetzt wird.“
