Verkaufsvorbereitung - Dr. Immobilien seit 1820

Verkaufsvorbereitung

Um schnell und zu einem guten Preis zu verkaufen und dabei auch rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, ist eine gute Vorbereitung des Immobilienverkaufs das A und O. Verkäufer müssen alle wichtigen Unterlagen zusammensuchen, überlegen, ob sie das Haus für den Verkauf noch einmal sanieren wollen und den richtigen Verkaufspreis ermitteln.

4 Fragen, die Sie sich vor dem Immobilienverkauf stellen solltenWer heute eine Immobilie verkaufen möchte, der versucht sein Glück vermutlich auf einem der Immobilienportale. Hier entsteht schnell der Eindruck, dass das Ganze nicht viel mehr Aufwand ist, als die alten Möbel bei eBay Kleinanzeigen reinzustellen. Dabei ist der Immobilienverkauf eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Wer hier nicht sorgfältig vorgeht, lässt sich nicht nur Geld entgehen, sondern bekommt mitunter sogar rechtliche Schwierigkeiten. Bevor Sie den Verkaufsprozess starten, sollten Sie daher die Antworten auf diese vier Fragen kennen:

1. Wie viel kann ich für meine Immobilie verlangen?

Die Preisermittlung steht ganz am Anfang des Immobilienverkaufs. Viele Privatverkäufer orientieren sich hierzu lediglich an den Immobilienpreisen in der Nachbarschaft oder nutzen ein Online-Bewertungstool. Das ist nicht immer die beste Idee, denn neben Lage und Quadratmeterzahl spielen noch viele weitere Merkmale eine Rolle bei der Bewertung. Deshalb bietet es sich an, bei der Bewertung auf einen Profi zurückzugreifen.

2. Welche Unterlagen brauche ich?

Grundbuchauszug, Baupläne, Flurkarte und Energieausweis – das sind nur einige der Unterlagen, die Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie brauchen. Das Zusammentragen aller Dokumente gleicht oft einer Schnitzeljagd von Behörde zu Behörde. Hierfür sollten Sie dementsprechend genügend Zeit einplanen.

Liegen alle Unterlagen vor, ist es Zeit, das Exposé zu erstellen. Dieses dient dazu, potenziellen Käufern die Immobilie zu präsentieren. Um das Exposé bestmöglich zu gestalten, ist es wichtig, die Zielgruppe für die Immobilie zu kennen. Bei der aktuellen Nachfrage finden sich zwar schnell viele Interessenten – doch den richtigen Käufer herauszusuchen, ist ohne zielgruppengerechte Vermarktung gar nicht mal so einfach.

3. Wie manage ich Besichtigungen?

Ob das Exposé zu viele Fragen offen lässt, merkt man spätestens, wenn das Postfach überquillt und unzählige Nachfragen eintrudeln. Viele Kaufinteressenten möchten sich die Immobilie auch einfach mal ansehen, selbst wenn sie gar nicht sicher sind, ob sie zu den eigenen Vorstellungen passt. Was tut man also bei so vielen Anfragen? Eine Massenbesichtigung oder doch lieber viele Einzelbesichtigungen, die viel Zeit kosten?

4. Wie entscheide ich mich für einen Käufer?

Wenn am Ende nur noch wenige ernsthafte Interessenten da sind, stehen Sie vor der Qual der Wahl. „Bevor Sie sich für einen Käufer entscheiden, ist es wichtig, seine Bonität zu prüfen“, sagt Ron Westphal, der Experte für Privatverkauf bei Wentzel Dr. Außerdem sollten Sie sicher gehen, dass die Kaufinteressenten auch wirklich gewillt sind, den von Ihnen geforderten Preis zu zahlen. Oftmals versuchen Käufer nämlich, den Eigentümer runterzuhandeln. Hier ist es wieder entscheidend, dass Sie eine fundierte Werteinschätzung haben. Denn so sind Sie in der besseren Verhandlungsgposition.

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Immobilie verkaufen - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820Wissen Sie noch, wie viel Ihre Immobilie damals beim Kauf gekostet hat? Vermutlich schon. Aber wie viel sie jetzt wert ist? Das können Sie nur grob schätzen. Dabei ist es wichtig, den richtigen Wert der Immobilie zu kennen, um einen schnellen und unkomplizierten Verkauf zum besten Preis zu ermöglichen.

So viel sei vornweg gesagt: Bei der Preisermittlung ist es keine gute Idee, sich auf sein Bauchgefühl zu verlassen. Auch wenn Sie am liebsten alles alleine machen würden, für eine fundierte Bewertung braucht es Expertenwissen, Marktkenntnis und viel Erfahrung. Um am Ende zum besten Preis zu verkaufen, ist es hier also wichtig, in einen Experten zu investieren, der genau weiß, was er tut.

Der Realwert einer Immobilie hängt von einer Reihe von Merkmalen ab. Besonders wichtig sind natürlich die Lage, die Grundstücks- und Wohnflächengröße, die Ausstattung, die Art der Immobilie und das Baujahr. „Aber oftmals sorgen auch Kleinigkeiten dafür, dass Ihre Immobilie sich zu einem wesentlich besseren Preis verkaufen lässt, als die Ihres Nachbarn“, sagt Ron Westphal der Experte für Privatverkauf bei Wentzel Dr.  Ein Experte weiß genau, worauf er achten muss, um alle Aspekte in seine Analyse mit einzubeziehen.

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es drei anerkannte Verfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches davon angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie ab. Bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen, für die es eine Vielzahl an vergleichbaren Objekten gibt, wird meist das Vergleichswertverfahren genutzt. Bei Häusern, bei denen die Anzahl an Vergleichsobjekten nur gering ist, wird hingegen das Sachwertverfahren angewendet. Dabei wird zunächst der Grundstückswert mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt, anschließend werden die einzelnen im Haus verbauten Materialien mit eingerechnet. Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Die Berechnungsgrundlage sind hier die zu erwarteten Renditen.

Um sich eine erst Orientierung zu verschaffen, können Sie unseren Online-Bewertungsrechner nutzen. Hier erhalten Sie Durchschnittswerte und Preisspannen, indem Sie Fragen zu Ihrer Immobilie beantworten. In wenigen Minuten haben Sie so ein erstes Ergebnis. Allerdings kann der tatsächliche Wert stark von dem errechneten Durchschnitt abweichen. Deshalb ist das Urteil eines Fachmanns trotzdem unersetzlich.

Welche Unterlagen für den Verkauf - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820Eine Immobilie zu verkaufen führt meist zu einem anstrengenden Papierkrieg. Schließlich brauchen den Energieausweis, Grundbuchauszüge und Baupläne. Sollte etwas davon fehlen, müssen Sie auch noch zu den zuständigen Ämtern und Behörden marschieren. Damit Sie nicht zu lange mit der Suche beschäftigt sind, erklären wir Ihnen, wo Sie welche Unterlagen bekommen.

Der Grundbuchauszug ist für den Verkauf einer Immobilie essenziell – das wissen viele jedoch nicht. Dabei wird dort vermerkt, ob das Grundstück mit Schulden oder einer Hypothek belastet ist. Den Auszug aus dem Grundbuch bekommen Sie beim Grundbuchamt.

Die Flurkarte ist ebenso wichtig. Mit Ihr können Sie beweisen, dass Ihr Grundstück existiert. In dem Dokument sind die Lage und Grenzen, die Bebauung sowie die Flur- und Flurstücknummer, die zur Identifizierung Ihres Grundstücks dient, dokumentiert.

„Wichtig sind auch die Baupläne. Zu diesen gehören auch die Baubeschreibung, die Baugenehmigungsurkunde sowie bei neueren Gebäuden eine Abnahmebescheinigung“, sagt Ron Westphal, der Experte für Privatverkauf von Wentzel Dr. Das alles bekommen Sie beim Bauordnungsamt.

Für Interessenten ist die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche ebenfalls wichtig. Einige fragen sogar nach dem Umbauten Raum (UR) und dem Brutto-Rauminhalt (BRI) oder einfach gesagt: Nach dem Volumen des Objekts. Das Bauordnungsamt oder der Architekt kann Ihnen diese Angaben geben.

Das Baulastenverzeichnis wird gerne mal von Verkäufern vergessen. Dort stehen die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers. Darunter fallen unter anderem der Aufstellungsort der Mülltonnen oder die Verpflichtung, sich bei An- sowie Umbauten an die gesetzlich geregelte Abstandsfläche zum Nachbarn zu halten.

Wie bereits erwähnt ist Energieausweis besonders wichtig. Fehlt dieser, kann es zu Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro kommen. Normalerweise können qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister oder Energieberater diesen ausstellen.

Eine Aufstellung aller Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und der der Betriebskosten der letzten zwei Jahre wie zum Beispiel Steuern und Versicherungen benötigen Sie ebenfalls.

Bei Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhäusern brauchen Sie zudem die Protokolle der letzte Eigentümerversammlungen, eventuelle Miet- oder Pachtverträge sowie einen Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte. Das Grundbuchamt, die Hausverwaltung oder der WG-Verwalter sind für diese Unterlagen zuständig.

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Energieausweis - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820Für Ihr Exposé ist der Energieausweis ebenfalls ein wichtiger Bestandteil. Fehlt dieser, kann es für Sie teuer werden. Schließlich benötigt jeder, der eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte, braucht einen Energieausweis. Es drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro, wenn der Energieausweis bei der Besichtigung fehlt oder gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen wird.

Im Grunde genommen wird im Energieausweis festgehalten, wie viel Energie ein Haus verbraucht. Das wird anhand der Energieeffizienzklassen vereinfacht dargestellt. Dabei geht die Skala von der Klasse A+, sprich einem sehr guten Verbrauchswert, bis zu Klasse H, was für einen sehr hohen Energieverbrauch steht. Ebenso lassen sich im Energieausweis allgemeine Angaben wie das Baujahr oder die Art der Heizung finden.

Bei den Energieausweisen wird zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis unterschieden. Mithilfe einer Eselsbrücke können Sie sich den Unterschied zwischen den Varianten merken: Für den Bedarfsausweis bedarf es einer Rechnung. Und zwar eine, der keine Verbrauchswerte zu Grunde liegen. Das kommt häufig bei Neubauprojekten vor. Künftige Energieverbräuche müssen schon in der Planungsphase mittels einer komplizierten Rechnung bestimmt werden. Dabei werden die Dämmung der Außenwand, die Energieklassen der Fenster und die Heizungstechnik mit einbezogen. Die Lage des Gebäudes sowie dessen Bauform werden ebenfalls mit einbezogen. Die Berechnung basiert immer auf der gleichen theoretischen Grundlage. Das hängt damit zusammen, dass die Energiewerte von Gebäuden stets objektiv vergleichbar werden. Da diese jedoch nicht das individuelle Heizverhalten oder den typischen Energieverbrauch eines Haushalts einbeziehen, sollten Sie diese mit Vorsicht betrachten.

Die Verbrauchswerte eines Haushalts richten sich schließlich auch danach, wie die Bewohner leben. Sollte jemand zum Beispiel gerne viel Zeit unter der Dusche verbringen und sich nur bei angenehmen 24 Grad Celsius wohlfühlen, fällt für diese Person die Energiebilanz im Vergleich zu sparsamen Verbrauchern wesentlich schlechter aus.

Es ist also wichtig, wie Heizungs- und die Warmwassernutzung ausfallen. Der Verbraucherausweis gibt die tatsächlich verbrauchte Energie eines Hauses an, da sich dieser auf den realen Verbrauch bezieht. Dieser wird mit den Zahlen der Warmwasserbereitung sowie der Heizung erstellt. Die Werte werden meistens anhand der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre berechnet. Zwar ist der Verbrauchsausweis nicht so aussagekräftig wie der Bedarfsausweis, dafür aber wesentlich günstiger in der Erstellung.

Achten Sie stets darauf, wer Ihren Energieausweis erstellt. Lassen Sie sich nicht von günstigen Angeboten im Internet locken, da die Qualität dieser Ausweis mangelhaft ausfallen könnte. Gehen Sie stattdessen auf Nummer sicher und lassen Sie sich beraten. Immobilienexperten können dank Ihrer langjährigen Erfahrung erkennen, wer Ihnen einen geeigneten Energieausweis erstellen kann. In der Regel sind das qualifizierte Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister oder Energieberater. Natürlich sollten die Berater unabhängig sein. „Sie können auch beim Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA), der KfW-Bankengruppe oder der deutschen Energie-Agentur (dena) Listen mit unabhängigen und qualifizierten Fachleuten finden“, sagt Ron Westphal, der Privatverkauf-Experte von Wentzel Dr.

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Was Sie als Erbe zum Grundbuch wissen müssen Wentzel Dr. Immobilien seit 1820Das Grundbuch ist ein Verzeichnis über alle Grundstücke in einer Gemeinde, das vom Amtsgericht geführt wird. Für jedes Grundstück gibt es hierin eine entsprechende Seite. Für den Verkauf einer Immobilie ist der Grundbuchauszug relevant, weil der Verkäufer damit nachweisen kann, dass das Grundstück tatsächlich ihm gehört. Doch was genau steht im Grundbuchauszug und wie erhalten Sie eine Kopie?

Der Grundbuchauszug setzt sich aus drei sogenannten Abteilungen zusammen. In der ersten ist der Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie verzeichnet. Die zweite Abteilung enthält Informationen über Rechte und Belastungen. Hat zum Beispiel ein Nachbar ein Wegerecht oder ein Bewohner ein lebenslanges Wohnrecht, ist das hier dokumentiert. Die dritte Abteilung hält bestehende Grundpfandrechte fest. Dazu zählen vor allem Hypotheken. Wenn Sie für den Kauf Ihres Hauses einen Kredit aufgenommen haben, ist das hier vermerkt.

Der Grundbuchauszug muss beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Um eine Kopie zu erhalten, muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Sie als Eigentümer können daher einen Auszug erfragen, ebenso der Notar, der den Kaufvertrag bearbeitet, ein Kaufinteressent hingegen kann das nicht ohne weiteres.

Allerdings interessieren viele potenzielle Käufer sich besonders für die Abteilung 2 des Grundbuchauszugs. Schließlich wollen Sie wissen, ob Sie mit der Immobilie nicht gleich die Katze im Sack mitkaufen und Ihre Untermieterin die Wohnung im Erdgeschoss auch nach dem Verkauf nicht räumt.

Ihr Grundbuchauszug sollte beim Verkauf außerdem nicht älter sein als einige Wochen. Wenn Sie Ihre Hypothek bereits abbezahlt haben, ist es sinnvoll eine Löschung aus dem Grundbuch zu beantragen, bevor Sie sich den Auszug geben lassen. Dafür müssen Sie Kontakt mit der finanzierenden Bank aufnehmen, die dann wiederum einen Notar mit der Löschung beantragt. Um Verzögerungen hier zu vermeiden, rät Wentzel Dr. Privatverkauf-Experte Ron Westphal, sich schon möglich frühzeitig hierum zu kümmern.

Verkaufsvorbereitung - Dr. Immobilien seit 1820In einer Immobilie fallen mit der Zeit immer wieder kleine Reparaturen an. Ob nun schlecht isolierte Fenster, ein feuchter Keller oder auch verblasste Wandfarbe, all diese Dinge sorgen einerseits für Probleme und senken andererseits den Verkaufspreis. Doch ist es wirklich nötig, vor dem Auszug nochmal Geld und Zeit in die Immobilie zu stecken, die Sie verkaufen möchten?

Nicht jeder Mangel ist gleich schwer. Sollte lediglich der Parkettboden zerkratzt oder die Tapeten vergilbt sein, fallen für Sie „dekorative“ Renovierungsarbeiten an. Diese sind nicht unbedingt notwendig, können aber den Ersteindruck verbessern. Schließlich wirkt eine Immobilie im gepflegten Zustand insgesamt hochwertiger. Außerdem lassen sich solche Mängel mit geringem finanziellen sowie zeitlichen Aufwand beheben.

Wenn Ihre Isolierungen oder Heizungen dagegen bereits völlig veraltet sind und Ihre Immobilie entsprechend nicht ausreichend Schutz vor kalten Jahreszeiten bietet, sieht es etwas anders aus. Diese Mängel sind schwerwiegender und sollten behoben werden. Leider sind diese auch zeit- und kostenintensiv. Interessenten könnten durch derlei Reparaturarbeiten abgeschreckt werden, sofern Sie nicht vorher durchgeführt wurden.

Kalkulieren Sie sorgfältig die Preise für Sanierungsarbeiten

Im Grunde genommen ist es ganz einfach: Sollte die Renovierung Ihrer Immobilie höher ausfallen als die dadurch resultierende Wertsteigerung, lohnt Sie sich wahrscheinlich nicht. Entsprechend sollten Sie die Kosten für anfallende Sanierungsarbeiten geschickt kalkulieren. Da es für manche Eigentümer schwierig ist, die Wertsteigerung nach einer Renovierung zu bestimmen, kommt es häufiger zu Fehleinschätzungen. Mit einem Experten lässt sich das vermeiden. Er kann einschätzen, wie hoch die Wertsteigerung ausfällt und ob sich eine Renovierung entsprechend lohnt.

In der Immobilienbranche wird grundsätzlich zwischen einer einfachen, normalen oder gehobenen Ausstattung unterschieden. „Bei einer einfachen Ausstattung können beispielsweise Bodenbelege fehlen, Küche und Bad nicht verfließt sein oder eine Zentralheizung fehlen. Bei einer normalen Ausstattung sollte die Immobilie bereits bezugsfertig sein, sprich es fallen keine grundlegenden Arbeiten an“, sagt Ron Westphal, der Experte für Privatverkauf von Wentzel Dr. Die gehobene Ausstattung hat im Grunde genommen dieselben Eigenschaften wie die normale, nur dass diese zusätzlich modernen Standards entspricht. Eine einfache Ausstattung verringert den preis um etwa 15 Prozent. Dagegen kann es zu einer Wertsteigerung um 15-20 Prozent kommen, wenn eine normale Ausstattung auf eine gehobene aufgestockt wird. Diese Werte dienen allerdings nur zur Orientierung und ersetzen nicht das Urteil eines Experten.

Renovieren kann Ihnen große Erfolge bescheren

Auch wenn Sie ums Kalkulieren nicht herumkommen, können Sie in der Regel davon ausgehen, dass sich Sanierungsarbeiten am Ende für Sie lohnen. Bei Immobilien mit einer einfachen Ausstattung landen Sie häufig bei Käufern, die lediglich auf der Suche nach einem schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind. Diese können den Preis für Ihre Immobilie nach unten drücken. Von vielen Käufern werden die Kosten für die Sanierungsarbeiten allerdings zu hoch eingeschätzt. Das hat ebenfalls zur Folge, dass diese befürchten, viel zu viel für Ihre Immobilie zu zahlen. Entsprechend kommt es also vor, dass Eigentümer, die Ihre Immobilie erst unsaniert anbieten, keinen Käufer finden. Sobald Sie diese aber renovieren, erleben sie häufig eine positive Überraschung. Es findet sich wesentlich schneller ein Käufer, der das Objekt zu einem höheren Preis abkauft.

Sie brauchen Hilfe beim Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt unter 0800 723 88 13. Wir unterstützen Sie gerne.

Foto: SergeyNivens / Depositphotos.com

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