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Instandsetzung

WEG-Instandsetzung: Bundesgerichtshof mal wieder ohne Blick für die Realität

Mit einer Entscheidung vom 14.6.2019 hat der BGH mal wieder lange geltende Grundsätze über den Haufen geworfen und Wohnungseigentümer wie Juristen ratlos zurückgelassen. Die Entscheidung liegt zwar bisher erst als Pressemitteilung vor. Bereits daraus ergibt sich aber, dass der BGH von seiner letzten Entscheidung in dieser Sache aus 2015 abweichen will. – von RA Dr. Patrick Kühnmund, Dr. Hantke & Partner

Konkret ging es um die Frage, ob ein Eigentümer Ansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hat, wenn er – irrtümlich – Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten ersetzt hat, z.B. die Fenster in seiner Wohnung.

Der zu entscheidende Fall sah so aus: Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die er auf Erstattung von Kosten verklagte. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. März 2012 (V ZR 174/11, NZM 2012, 419) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen, weil dem Kläger kein Kostenerstattungsanspruch zusteht.

Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Danach haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Findet der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit kann er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Auch kommt der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.

Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht kein Ersatzanspruch. Ein Ausgleich nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben. Sie müssen ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden. Wurde eine Teilungserklärung, wie hier, jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener „Hin-und Her-Ausgleich“ zwischen allen Betroffenen führte zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als „gerecht“ empfundenes Ergebnis einstellte. (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

In seiner letzten Entscheidung zu dieser Frage im Jahre 2015 hatte der BGH immerhin noch entschieden, dass ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums immerhin dann in Betracht käme, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wären die Fenster im vorliegenden Fall also dermaßen abgängig, dass das Ermessen der Gemeinschaft bei der Frage eines Austausches auf Null reduziert gewesen wäre, dann hätte auch ein Erstattungsanspruch bestanden, jedenfalls nach der „alten Rechtsprechung“. Eine andere Frage war damals, ob man die Gemeinschaft oder die einzelnen Miteigentümer hätte verklagen müssen.
Nach der aktuellen Entscheidung sind aber alle Ansprüche generell ausgeschlossen. Und die Überlegungen des BGH am Schluss seiner Pressemitteilung sind keine wirklichen rechtlichen Erwägungen, sondern eher „pragmatische“. Allerdings muss man sich doch mal folgendes vor Augen führen: Rund 40 Jahren gehen alle Eigentümer nach der TE davon aus, dass sie für den Austausch der Fenster selbst zuständig sind. Einige tauschen auch auf eigene Kosten aus. Im Jahr 2012 stellt der BGH dann fest, dass sich alle Eigentümer 40 Jahre lang geirrt hätten. Und nicht nur diese, denn die Klausel in der Teilungserklärung ist weit verbreitet. Und nun kommen die Eigentümer, die bisher nicht ausgetauscht haben, und alle Eigentümer müssen sich an den Kosten des Fensteraustausches beteiligen. Das ist soweit vielleicht noch korrekt. Dem Eigentümer, der aber einige Jahre vorher auf eigene Kosten die Fenster seiner Wohnung ausgetauscht hat, soll keinen Erstattungsanspruch haben, weil das ein „hoher Ermittlungs- und Berechnungsaufwand wäre“. Warten wir die detaillierte Urteilsbegründung ab. Aber einen Kläger seinen Anspruch mit dem Argument des „hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwandes“ zu versagen, ist auch nicht „gerecht“.

Letzlich bleibt als Ergebnis: Wer auch immer wann, wie und weshalb Gemeinschaftseigentum instandgesetzt hat, bekommt, außer in den Fällen der sog. Notgeschäftsführung, keinen Ersatz von seinen Miteigentümern.

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