Werbungskosten bei Leerstand – Einkünfteerzielungsabsicht bei langjähriger Generalsanierung von leerstehenden Wohnungen?

Bei jahrelangem Leerstand ohne Sanierungstätigkeiten verneint der BFH die fortgesetzte Einkünfteerzielungsabsicht.
Im jüngst veröffentlichten Urteil des BFH vom 13. Januar 2015 hat der BFH zur Einkünfteerzielungsabsicht bei Generalsanierung nach langjährigem Leerstand von Wohnungen Stellung genommen. 

Der Steuerpflichtige erwarb Mitte der 90er Jahre ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen sowie einer Doppelgarage. Bei Erwerb war das Objekt dringend sanierungsbedürftig. Um eine Komplettsanierung zu ermöglichen, wirkte der Steuerpflichtige aktiv auf die Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse hin. Ab 2000 stand das Haus vollständig leer, nachdem der überwiegende Teil der Mieter nach und nach von sich aus kündigte, um sanierte Wohnungen in der Nachbarschaft zu beziehen. Bis zur Generalsanierung des Objektes im Jahr 2011 erzielte der Steuerpflichtige nahezu keine Vermietungseinkünfte. Im Zuge der Sanierung wurden einzelne Wohnungen zu größeren Wohnungen zusammengelegt und im Dachgeschoss neue Wohnungen ausgebaut. Anschließend erfolgte wieder eine Vermietung der nun zehn Wohneinheiten. Die u.a. für die Erwerbsfinanzierung und Absicherung des Grundstücks angefallenen Werbungskosten für die Streitjahre 2002 bis 2007 erkannte das Finanzamt mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht an. Die dagegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg.Der BFH führt aus, dass Aufwendungen für Wohnungen, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leer stehen, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar sind, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielungsabsicht im Zusammenhang mit dem Leerstand der jeweiligen Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Hierbei ist das Bestehen der Vermietungsabsicht anhand der ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen zu beurteilen. Zwar steht dem Steuerpflichtigen ein inhaltlich angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zu, innerhalb dessen er über die Fortführung seiner Vermietungstätigkeit entscheiden muss. Das FG kam jedoch ohne Rechtsfehler bei der Würdigung der Gesamtumstände dazu, dass nach jahrelanger Untätigkeit dieser zeitlich begrenzte Spielraum im vorliegenden Fall überschritten ist. Die entmietete und entkernte Immobilie war in den Streitjahren nicht betriebsbereit. Zudem wurden vom Steuerpflichtigen keinerlei Bemühungen unternommen, die Wohnungen zu sanieren und zu vermieten. Ferner war es auch nicht absehbar, ob bzw. wann die Wohnungen wieder im Rahmen der Vermietung genutzt werden. Nach Ansicht des BFH ist es daher nicht zu beanstanden, wenn das FG die Einkünfteerzielungsabsicht im Streitfall verneint.

Die Themen April 2015

  • Immobilienwirtschaft: Grunderwerbsteuer bleibt bei 4,5 %
  • Mietrecht: Schönheitsreparaturen und kein Ende
  • Nationaler Aktionsplan Energieeffizienz: Steuerliche Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen zunächst gescheitert
  • Werbungskosten bei Leerstand: Einkünfteerzielungsabsicht bei langjähriger Generalsanierung von leerstehenden Wohnungen
  • Smart City auf der Cebit: “Digitale Reorganisation der bestehenden Stadt”
  • Novellierung der Kampfmittelverordnung: Schneller und günstiger Bauen – aber mit Risiko?

 

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