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Die Hein-Hoyer-Straße 18-22 gehört bald der Stadt Hamburg.

Wohnungspolitik: Null Toleranz bei der Abwendungsvereinbarung – Hamburg übt das Vorkaufsrecht erstmals aus

Hamburg macht ernst mit dem Vorkaufsrecht in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung. Unterzeichnet ein Käufer die Abwendungsvereinbarung nicht – die Verpflichtungen zum Umgang mit der Immobilie enthält, die über die Soziale Erhaltungsverordnung hinausgehen – dann übt die Stadt seit Kurzem ihr Vorkaufsrecht aus.

„Wer nicht hören will, muss fühlen“, gibt die Abgeordnete der SPD in der Bürgerschaft, Martina Koeppen, die pädagogische Leitlinie für Investoren in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung (SozEVO) vor. „Das ist ein ganz klares Signal an die Investoren. Hier gilt eine Null-Toleranz-Politik des Senats.“ Gemeint ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt Hamburg, sofern sich die Käufer einer Immobilie nicht bereit erklären, die sogenannte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen.

Abwendungsvereinbarung verschärft SozEVO

Mit der Unterschrift unter die Abwendungsvereinbarung wird das Vorkaufsrecht der Stadt abgewendet. Allerdings haben sich die in der Abwendungsvereinbarung niedergelegten Anforderungen verschärft – verbunden mit der Bereitschaft Hamburgs, seine steuergespeiste Liquidität zur Ausübung des im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegten Vorkaufsrechts zu nutzen.
Grundsätzlich gibt es in Gebieten mit SozEVO eine Genehmigungspflicht für alle Baumaßnahmen, die zur Aufwertung und zu einer höheren Miete führen können: Abriss-Neubau, Teilabrisse, Modernisierungen. Auch die Umwandlung in Gewerbeflächen oder Eigentumswohnungen ist durch die Umwandlungsverordnung untersagt.

Kein Teppichboden erlaubt

In der Musterabwendungsvereinbarung werden weitere Verpflichtungen formuliert: Sanierungskosten auf 25% der Neubaukosten beschränkt, das Verbot baulicher Veränderungen (Grundrisse, Rückbau, Modernisierungen) so weit gehend, dass kein Parkett oder Teppichboden erlaubt ist, der Anbau eines Balkons oder der Einbau eines Gäste-WC.
Zudem sind Mietforderungen jenseits des jeweiligen Mittelwerts des Hamburger Mietenspiegels untersagt und das Vorlegen von Mietverträgen bei den Bezirken wird verlangt. Akelius, der schwedische Käufer für die Hein-Hoyer-Straße 18-22, beklagte die fehlende Verhandlungsbereitschaft beim Bezirk und erklärte: „Das unterschreibt kein Kaufmann.“

Stadt kann verhandelten Kaufpreis reduzieren

Erstmals hat die Stadt Hamburg mit der Hein-Hoyer-Straße 18-22 in St. Pauli (32 Mieter) das Vorkaufsrecht genutzt. Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt bestätigte, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht auch bei drei Ankäufen in Altona nutzt. Nach Informationen des Hamburger Abendblatts geht es dabei um die Häuser Große Brunnenstraße 13 in Ottensen (zwei Wohnungen), Neuer Kamp 15-17 in der Sternschanze (zehn Wohnungen) sowie Schulterblatt 11 mit Schanzenstraße 25 und 27 ebenfalls in der Sternschanze (20 Wohnungen). Zudem befinden sich nach Informationen aus der Finanzbehörde vier weitere Ankäufe in Prüfung.
Beim Ankauf der Hein-Hoyer-Straße 18-22 ist die Stadt in den von Akelius ausverhandelten Vertrag mit einem Kaufpreis von wohl 5,5 Mio. Euro eingestiegen. In einem anderen Fall allerdings soll sie den Kaufpreis um 25% reduziert haben. Auf Anfrage erklärte die Finanzbehörde, der Kaufpreis richte sich „grundsätzlich nach dem Kaufpreis im Kaufvertrag. Wenn der vertraglich vereinbarte Kaufpreis allerdings erheblich über dem Verkehrswert liegt, besteht nach Baugesetzbuch die Möglichkeit, den Kaufpreis herabzusetzen.“ Die Herleitung erfolgt aus §28 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die Umsetzung erfolgt mittels eines Verkehrswertgutachtens.

Begründung des Vorkaufsrechts nicht unbedingt gerichtsfest

Akelius hat gegen die Vorkaufsentscheidung der Stadt keine Rechtsmittel eingelegt, doch an der Vorkaufsbegründung der Stadt gibt es durchaus juristische Zweifel. So darf nach §24 Abs. BauGB das kommunale Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg von 2012 darf das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, sofern „der Erwerb des Eigentums zur Verwirklichung einer Nutzung für öffentliche Zwecke erfolgt“.
Ob der juristische Weg gegen eine Vorkaufsentscheidung zielführend ist, muss eher als Frage der Geduld bezeichnet werden. Bis eine höhere Instanz dazu entschieden hat, können Jahre vergehen. So raten auch Anwälte, die Abwendungsvereinbarungen mit dem Ziel einer Einigung zu verhandeln.

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