Zinshausmarkt Hamburg

Zinshausmarkt Hamburg – Rekordumsatz 2016 und Beruhigung 2017

Die dynamische Nachfrage am Zinshausmarkt Hamburg führte 2016 zu einem Rekordumsatz – bei stabilen Transaktionszahlen. Gefragt waren gleichzeitig schwache und gute Lagen. Angesichts der leichten Zinserhöhungen wird sich die Preisentwicklung 2017 beruhigen. 2016 war am Hamburger Zinshausmarkt ein Rekordjahr. Durch einen Zuwachs von 27% landete der Umsatz bei 1,54 Mrd. Euro – einem bisher nie erreichten Wert. Das gilt auch für den Umsatz je Transaktion, der mit 3,52 Mio. Euro um 24% kletterte. Die Zahl der Transaktionen stieg nur leicht um 11 auf 438 und lag damit sogar leicht unter dem zehnjährigen Durchschnitt von 457 Transaktionen.

Schlechte Lagen vorn

Ebenfalls moderat stieg der Quadratmeterpreis im Mittel aller Lagen 2016 um 5,6% auf 2.624 Euro/m2. Den stärksten Sprung machten die sogenannten schlechten Lagen mit einem Preisplus gegenüber 2015 von 17% auf 1.861 Euro/m2 – gefolgt von den guten Lagen, die um 13% auf 3.378 Euro/m2 stiegen. In der langjährigen Betrachtung seit 2008 hingegen verzeichnen die bevorzugten Lagen mit einer Preisdynamik von 135% auf 4.375 Euro/m2 die stärkste Performance. Auch die guten Lagen konnten in dieser Zeitspanne um 114% überdurchschnittlich zulegen. Die schwächste Preisentwicklung verzeichneten die mäßigen Lagen mit einem Zuwachs von 63% auf 1.861 Euro/m2. Trotz des Preissprungs seit 2015 bleibt auch die Preisentwicklung der schlechten Lagen mit 97% knapp unter dem Durchschnitt von 99%.

Durchschnittlicher Vervielfältiger beim 23fachen

Schaut man auf die Ertragsfaktoren ergibt sich ein ähnliches Bild – zumindest bis 2015. Denn von 2015 auf 2016 kletterte der Vervielfältiger der Jahresnettomiete für schlechte Lagen auf 19,8. – fast das 20fache als Durchschnittsfaktor für Zinshäuser in schlechten Lagen: ein Plus von 24%. Diesem Mittelwert liegen immerhin 28 Transaktionen zugrunde – wobei eine Transaktion mit Faktor 38,7 den Kaufpreis allein um eine Jahresmiete nach oben treibt. Doch während man in weniger guten Lagen bei hohen Faktoren von niedrigen Mieten ausgehen kann, setzt ein Erwerb zum 48,3fachen in bevorzugter Lage – ohne Teilungsabsicht – schon ein Ausrufezeichen. So liegt der Vervielfältiger in bevorzugten Lagen beim 31,7fachen – mit 26% der stärkste Anstieg im Lagenvergleich. Im Faktorenvergleich seit 2008 liegen die schlechten Lagen mit einem Zuwachs von 77% vor den guten Lagen (76%) und den bevorzugten Lagen (75%). Auch hier schneiden die mäßigen Lagen mit einem Plus von 46% am schwächsten ab.

Stärkeres Interesse an östlicher und nördlicher Peripherie

Das starke Interesse an günstigen Zinshäusern im vergangenen Jahr spiegelt sich auch in der Stadtteilstatistik wider. Zwar liegt Eimsbüttel mit 25 Transaktionen vorn, wird jedoch gefolgt von Rahlstedt, das mit 20 Abschlüssen sein bestes Ergebnis erzielte. Es folgen Harburg (19), Rotherbaum (16) und Bergedorf (14). Gegenüber 2015 ist im vergangenen Jahr ein sichtbar stärkeres Interesse an östlichen Stadtteilen festzustellen, denn neben Rahlstedt haben auch Bergedorf, Bramfeld, Billstedt oder Wandsbek zugelegt. Auch die Stadtteile am nördlichen Stadtrand, wie Niendorf, Schnelsen oder Fuhlsbüttel, verzeichneten eine stärkere Nachfrage, während für teure Innenstadt- und Alsterlagen sowie den Süderelberaum weniger Abschlüsse notiert wurden. In der Betrachtung seit 2008 kann Harburg auf die meisten Transaktionen verweisen, gefolgt von Eimsbüttel und Ottensen.

Leichte Zinserhöhungen beruhigen die Preisdynamik

Nach den deutlichen Preiszuwächsen 2016 beruhigt sich die Preisentwicklung am Zinshausmarkt im laufenden Jahr. Das liegt auch an der Zinsentwicklung. Während im letzten Jahr noch über Strafzinsen auf Spareinlagen diskutiert wurde, sind die Hypothekenzinsen seit Anfang des Jahres um etwa 40% gestiegen – auch unter dem Einfluss der moderaten Zinsschritte der US-amerikanischen Notenbank FED. Trotzdem sind die Zinsen weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau. Selbst, wenn sich die Europäische Zentralbank (EZB) gegen Ende dieses Jahres einen ersten vorsichtigen Schritt von der Nullzinspolitik entfernt, sind am Zinshausmarkt allenfalls Seitwärtsbewegungen im Preisgefüge zu erwarten. Denn die Rendite von deutschen Staatsanleihen wird auch dann weit südwärts der Spitzenrendite von Zinshäusern liegen.  

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