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Schlechten Lagen

Zinshausmarkt: Hohe Performance bei sogenannten „schlechten Lagen“ – Langfristig niedrige Zinsen sorgen für anhaltende Nachfrage

Am Zinshausmarkt purzeln die Rekorde. 2018 wurde bei 498 Transaktionen 1,87 Mrd. Euro umgesetzt. Zinshäuser wurden im Mittel für die 25fache Jahresmiete und für über 3.000 Euro/m2 verkauft werden. Wandsbek liegt bei den Transaktionen vor Billstedt und Eimsbüttel. Und 2019? Die Zinsen bleiben niedrig, der Anlagedruck hoch.

Die Zahlen des Hamburger Gutachterausschusses für 2018 unterstreichen das anhaltende Interesse der Kapitalanleger am Zinshausmarkt. Im Vergleich zu 2017 hat sich der Umsatz an Elbe, Alster und Bille um 16 % auf 1,87 Mrd. Euro erhöht. Auch die Zahl der Transaktionen erreichte mit 498 den höchsten Wert seit 2007 – dem Boomjahr vor der Finanzkrise. Wie der Gesamtumsatz am Zinshausmarkt hat auch der Umsatz je Transaktion mit 3,75 Mio. Euro ein neues Allzeithoch erreicht.

Umsatz fast verdreifacht

Welche Entwicklung der Markt genommen hat, illustriert noch eindrücklicher der Vergleich mit 2008. Vor elf Jahren lag der Umsatz bei 637 Mio. Euro und hat sich bis zum vergangenen Jahr nahezu verdreifacht – wie der Umsatz je Transaktion, der im Jahr der Lehmann-Krise bei 1,29 Mio. Euro lag und 2018 bei 3,75 Mio. Euro.
Neue Hochs gibt es auch bei den Preisen und Verkaufsfaktoren. So liegt der Durchschnittspreis aller fünf Lagekategorien – schlecht bis bevorzugt – 2018 erstmals beim über 25fachen der Nettojahreskaltmiete. Und der Quadratmeterpreis überwand im vergangenen Jahr die Schwelle von 3.000 Euro.

Schlechte Lagen vorn

Auffällig ist die besonders gute Performance der sogenannten schlechten Lagen in den vergangenen fünf Jahren beim Quadratmeterpreis. Allein 2018 kletterte hier der von den Gutachterausschüssen erfasste Preis um 27,5 % auf 2.236 Euro/m2. Seit 2014 gab es ein Plus von knapp 60 %. Die schwächste Preisentwicklung hingegen verzeichnet die bevorzugte Lage. Hier gingen die Preise 2018 um 7,7 % auf 5.113 Euro/m2 zurück. In den letzten fünf Jahren gab es einen Zuwachs von knapp einem Drittel.

Bevorzugte Lagen verhalten

Die relativ schwache Preisentwicklung der bevorzugten Lage seit 2014 spiegelt sich auch bei den Verkaufsfaktoren. Hier gab es 2018 ein Minus von 1,5 % auf Faktor 32,2 und seit 2014 einen Zuwachs um ein Fünftel.
Starke Zuwächse gab es wieder bei den schlechten Lagen. Doch am besten schneiden im Ein-, Fünf- und Elfjahresvergleich jeweils die guten Lagen ab, deren Faktor im vergangenen Jahr auf 29,5 stieg.

Das heterogene Interesse der Käufer spiegelt sich in der Verteilung der Transaktionen auf die Stadtteile wider. Im Vergleich seit 2008 belegen Harburg, Eimsbüttel, Ottensen, Winterhude und Altona-Altstadt die Top-5-Ränge. Die Top 5 von 2018 sehen Wandsbek (24 Transaktionen) vorn, dahinter Eimsbüttel und Billstedt (je 20). Winterhude (17) und Bergedorf (16) folgen auf den Plätzen vier und fünf.

Baugrundstücke werden teurer

Der Mangel an Bauplätzen für den Geschosswohnungsbau bei gleichzeitig kletternden Preisen wird auch in den Zahlen des Gutachterausschusses deutlich. 2008 bis 2016 stieg die Zahl der Transaktionen von 121 auf 232. Seitdem stagnieren die Transaktionsaktivitäten bei 217 (2017) und 214 (2018). Der Flächenumsatz hat sich nach dem Ausreißer 2016 (819.000 m2) im vergangenen Jahr auf 421.000 m2 wieder normalisiert. Das lässt sich für die Preise nicht sagen. Je Quadratmeter wurden 2018 im Mittel 1.337 Euro gezahlt – ein Rekordwert.

Abhängig ist dieser Wert von der Nutzung der Fläche. Tatsächlich wurden 270.500 m2 zur Bebauung mit frei finanziertem Mietwohnungen erworben – Zweidrittel der insgesamt veräußerten 421.000 m2. Im Jahr zuvor lag dieser Anteil nur bei einem Drittel. Während der Flächenumsatz in diesem Segment um 70 % stieg, erhöhte sich der Geldumsatz jedoch um 100 %.

Zurückgegangen ist 2018 der Flächenverkauf für den Bau von Sozialwohnungen. Waren es 2017 noch über 210.000 m2, wurden 2018 nur noch 67.000 m2 mit dieser Zielstellung veräußert. Auch die für den Bau von Eigentumswohnungen verkauften Flächen schrumpften von 181.000 m2 auf 109.000 m2. Doch dem Rückgang beim Flächenumsatz um 40 % steht beim Geldumsatz nur ein Minus von 20 % gegenüber. So ist der Quadratmeterpreis von 1.337 Euro leicht nachvollziehbar.

Die Grundstückspreise werden nicht allein vom Flächenmangel getrieben, sondern maßgeblich auch von der späteren Nutzung. Quelle: Gutachterausschüsse/Eigene Recherchen
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